不動産投資の返済比率　安全な返済比率 - エセリッチ大家の戸建投資

先日内覧した雨漏れ古家を５０万円で購入したいと伝えたら、営業マンに絶句され

「買付証明書は書いてもらわなくて結構です」

と言われました。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

いくらなんでも無茶すぎましたね。

反省してます。すみません。

さて、気を取り直して。

不動産投資をなさっている方なら誰もが耳にする「返済比率」という言葉がありますね。

不動産投資の返済比率を考える

毎月の返済額÷満室時の毎月の家賃収入✖100

この式で計算する、不動産投資の安全度を示すことができる指標。

家賃収入や経費、ローン返済額から収支バランスが健全かどうか、キャッシュフローシュミレーションで返済比率が何％になっているかを見ることは、不動産投資において非常に重要ですよね。

理想的な返済比率は40％～50％程度

資産状況や投資目的、物件の種類によって違いはありますが、不動産投資の初心者が目指すべき理想的な返済比率がこの程度といわれてます。

中古物件などで長期の融資が引けない場合はどうしても高めになってしまいますね。

想定外の修繕費や空室が出た場合に耐えられない

人間が健康維持にお金がかかったり、病気になれば医療費が必要なのと同じで、不動産にもさまざまな修繕や補修が発生し、建物を維持するメンテナンス費用も必要です。

また、いつ突然の退去が起こるかもわかりません。常に満室経営ができる優良物件ならまだしも、どんな優良物件でも、多少の空室を抱えてしまうことを想定しなければなりません。空室が長引くと手元の資金が逼迫し、ついには返済が滞り　物件を維持することが難しくなります。

コダテ家が不動産投資を始めた頃、不勉強も甚だしい限りですが　悪徳業者から立て続けに購入していた頃の返済比率はまさに５０％でした。

悪徳業者の口車に乗せられ、どうしようもないボロ家を買うために（あほみたいに）組んでしまった多額の融資。

その物件たちはこちら。

この子たちを散々購入した挙句、我が家の返済比率を前にしてその悪徳不動産屋の営業マンが放った言葉は

コダテさんの返済比率、もう少し下げた方がいいと思いますよ

ですって。

今思い返せば、まさに　おまいう！（お前が言うか！）

しかし３軒も購入しておいて時すでに遅し。

もしコダテ家がここで不動産投資を止めていたら、それこそ地獄を見たでしょう。

この失敗をバネにコダテ家のＶ字復活が始まり、今では返済比率２８％まで改善。

とはいえ、築古戸建メインの賃貸業なので大した数値ではないのですが。

それでも、先日の退去連絡もそうですが、ひょっとしたら明日またどこかの戸建から退去の電話が鳴るかもしれません。

投資には１００％の保証などありませんから、常に危機感を抱いております。

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