エセリッチ大家の戸建投資

副業時代到来?!サラリーマン夫とパート主婦が法人も立ち上げ不動産投資に奮闘している記録です

まんじゅう怖い アパート怖い

まんじゅうの中でも、黒豆大福が超怖い。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 

まんじゅうこわい



黒豆大福も怖いですが、この週末は久しぶりに「かつや」の無限∞ループ地獄にハマってきました。 

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かつやネタばかり恥ずかしいのですが、ほんとに美味しいですよね(笑)

エセリッチなコダテ家は当然今回も一番底辺のメニュー「カツどん(梅)」です。

そんなコダテ家がいつも不思議に思うのが、かつやさんの店内で「カツどん(梅)」を注文しているお客さんが少ないことです。

みなさんリッチなのですね(笑)

そんな店内を見渡して、コダテ妻はついついコダテ夫に不平不満を垂らしてしまいます。

あんなにDIYを頑張ってもランチは「かつや」。しかもオーダーするのはかつ丼の梅・・これが戸建大家の現実かぁ!

 実際、コダテ家の戸建賃貸手法は一軒仕入れては、怒涛のDIYが始まり、やっと客付けできても入ってくるのは4-5万円のお家賃。

それを積み木のように一つづつ積み上げていかなければならないのですから、1棟アパートや1棟マンションのそれには遠く及ばないですよね。

そう考えると不動産投資で社畜からの解放を目指すには1棟マンション、1棟アパートをゲットして収入の加速を図る、、、というプランが王道なのでしょう。

コダテ夫の独自プランではあと4年ほどで会社を退職したい様子。

いや、その前にコダテ妻のショボいパートからの解放が先やろ。

しない させない 順番ぬかし。

 

そんなコダテ家で毎晩毎夜 発せられる言葉。

アパート欲しい。マンション欲しい。まんじゅうも欲しい。

もう何年唱え続けた言葉でしょうか。叶っているのは饅頭を食べることくらいで、これほど欲しい一棟モノなのに、コダテ家が行き着く答えは アパート怖い になってしまうのです。

 

アパートvs戸建 価格の違い

アパートの物件価格にビビる

戸建なら一括ニコニコ現金払いができても

しがない地方サラリーマンが現金で買えるアパートなんてこの世に存在するわけもなく(あったとしても恐ろしいスペック)、購入には必ずや銀行様のご支援をいただかなければ手が出せません。

そうなると思い出すのが昨年苦汁をなめた(大げさ)ローン審査落ちた物語です。

 

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 この時は厚かましくもセカンドハウスローンを借りようとしたのが間違っていた(と信じたい)のですが、やはりあれだけ奔走しても全ての銀行で却下されるという現実を突きつけられると銀行へ出向く気概を失ってしまいます。

融資の問題もさることながら、物件取得に付随する仲介手数料や、購入後忘れた頃にやってくる不動産取得税など、安い戸建でもソコソコいい値を徴収されるのに、アパートとなるとその額たるやいかに!?

今のコダテ家の馬力では想像しただけでもビビりあがってしまいます。

 

アパートvs戸建 利回りの違い

アパートの利回りにチビる

アパートと戸建の利回りうんぬんは単純に比較してはいけない項目なのかもしれませんが、あくまでアパートを買えない貧乏大家の主観であるという前置きでご承知ください。

そもそも「一棟モノを買うなら地元・大阪で買いたい。しかも駅徒歩5分以内」という高望みも甚だしいコダテ妻の考えが間違っているのです。

そんな寝言は通帳を見てから言え!という罵倒が聞こえてきます🙉

 

愚かな望みとわかっていながらも収益物件検索サイトで売りアパートは毎日のように見ており、コレぞと思う物件を見つけてはキャッシュフローシュミレーションを計算してみるのですが、何度試みても購入直後から赤字経営という恐ろしい数値がはじき出されます😱

もちろんこれはコダテ家が想定している(借りれるかもわからない)融資条件や空室率で計算するからなので、頭金をガッツリ用意できるお金持ちの大家さんや、しっかり融資を受けられる高スペック大家さんのそれとは全く違うと思います。

それに なまじ戸建賃貸の利回りの味をしめてしまったため、アパート投資の利回りを見ると、もはや人生の折り返しコースを迷走中のコダテ夫婦にとって、この歳から20年、30年と新たなローンを組んでも、手残りはたったこれだけか、、こんなに借金したのにたったこれだけの実質利回りか、、、と思うとチビりそうになってしまうのです。

しかも何より老齢のコダテ夫婦がそんな長期融資自体を受けられるのか、というそもそもの疑問もあります。 

長期融資と低金利というゴールデンコンビが成立しなければ、コダテ家の賃貸経営は破綻まっしぐらになるのは火を見るより明らかです。

アパートvs戸建 賃貸物件数の違い

アパート怖いのまま夢チヂむ

 

suumoなどで賃貸物件を検索するといつも思うのです。

アパート、マンションの数ってすごいですよね。

 

 こんな田舎でさえマンションは皆無ですが大東建託が乱立してます。それはもう すごい数です。

この僻地は消滅寸前の人口しか無いのに こんなにアパートばっかり要る??

しかもこの狭いエリアで年々新築の大東建託が建設されているのを見ると、築わずか数年で家賃を下げないと入居が付かないのでは?と心配になります。まさに牌の奪い合い。大東建託、恐るべし手法ですね。

コダテ家は大東建託のアパートなど建てれませんが、このような賃貸状況を見ていると、もし仮にコダテ家がアパートをゲットできたとしても、新旧多くの賃貸アパートがひしめく中から自分の部屋を選んでもらえるだろうかと不安が募ります。

お金があれば、物件のバリューアップをはかり色んな設備投資もできるのでしょうが、きっとアパートを買うだけで資金が疲弊してしまうであろう今のコダテ家にそんな馬力は残っていないと容易に想像できます。

 

アパートvs戸建 1棟購入を諦めるための思考

重要なのは「総資産」ではなく、「純資産」

 

 一見するとそっくりさんなこの言葉。

老眼が進むと「総」か「純」か 判別しにくいですよね(私だけ?)

これは アパートが欲しいけど買えない貧乏大家が自らの欲望を抑えるための思考なので、既に順風満帆なアパート経営をされている大家さんにはただの負け犬の遠吠えとして聞き流してください。

 

経営において基礎となるとっても大切な貸借対照表

 【Aさん】

借方 貸方
総資産 負債
3,000万円のアパート 3,500万円のオーバーローン
  純資産
  ▲500万円

 

3,000万円のアパートを所有しているAさんは、購入諸費用もカバーできるオーバーローンで融資が受けられました。でもその実態を貸借対照表でみると、負債が3,500万円もあり、超過債務が500万円です。

これでは3,000万円の総資産があると言っても、経営状態としてはよろしくないですね。

 

 【Bさん】

借方 貸方
総資産 負債
3,000万円のアパート 500万円
  純資産
  2,500万円

一方、Bさんの負債はわずか500万円で純資産が2,500万円。

これが目指すべき資産家の姿かなと思います。

 

総資産はAさんもBさんも同じ3,000万円ですが、負債を見てみるとその差は歴然でどちらが健全かは一目瞭然です。

 不動産投資でよく耳にするメガ大家・ギガ大家の「資産何十億円!」などという言葉ですが、じゃあ純資産はどうなのよ?というところがボヤけていて、それがわからない限り、ちっとも羨ましい経営状態ではない、と言えますね。

 

いくら「負債は家賃収入から返済してくれている」とはいえ、その家賃収入も永遠に続くわけもありません。年々建物は劣化し、家賃も下落していくでしょう。望まぬ退去も発生しますし、思いもよらない修繕も起ります。

会社がつぶれるのは「負債が返せなくなったとき」です。

コダテ家も悲しいかなまだまだ負債が残ってますので、ここでまた新たな負債を増やしてしまうより、Bさん目指して負債を減らしていくことを目指した方が賢明なのでしょう。

 

「総資産が多い=お金持ち」ではない。

この思考を胸に、今のコダテ家はチビチビ投資の戸建賃貸で戦っていくしかないなと「アパート怖い」の気持ちをなだめています。