エセリッチ大家の戸建投資

副業時代到来?!サラリーマン夫とパート主婦が法人も立ち上げ不動産投資に奮闘している記録です

【ランクアップ】エセリッチ大家はプレミアムカードを手に入れた

2020年も残り半年。

日々「ジャネーの法則」を身をもって体感してます。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

ja.wikipedia.org

 

30代に突入した頃からでしょうか。とにかく月日の流れが早い早い。

ここ近年毎日思うのが、

入浴時 「さっきお風呂に入ったのに もうまた入る時間やん💦」

就寝時 「さっき寝たのに もうまた寝る時間やん💦」

 

これが毎日毎日繰り返され、それが積み重なってあっというまに一カ月が終わり、

そして半年、一年と、とにかく時の流れが早すぎる!

時の流れは早いのに ローン完済までの時間は永遠に続きそうな反比例的感覚。

悲しくなります。

でも時間の経過は悲しいことばかりではありません。

「果報は寝て待て」というように、良いことだってありますね。

そうです。

その時間を味方にし、コロナ禍の自粛という災難をも乗り越え、

先月末、まさにギリギリ滑り込みで、コダテ家長年の悲願であった黄金に輝くあのプレミアムカードを獲得することができたのです。

 

餃子クラブプレミアム

www.ohsho.co.jp

 

何やねん!餃子の王将の話かい!という罵倒が、googleアナリティクスの直帰率として表れそうで怖いですが、めげずに熱く語らせていただきます。

 

 かつやに引き続き、コダテ家の愛用外食チェーン店、「餃子の王将」。

早い!安い!旨い!の三拍子を兼ね備え、あのボリュームにも脱帽です。

まさに貧乏人の駆け込み寺。

餓鬼なコダテ妻の胃袋を掴んで離さないファミリー中華レストランです。

 

そんな餃子の王将が毎年開催しているこちらのキャンペーンが、恐らくコロナの影響からか、今年はスタンプ押印期間を1カ月延長をしてくれてました。

www.ohsho.co.jp

何を隠そう、すでにコダテ家は5%OFFのシルバーカードを保持しております。(どや顔)

ただそれは単なる序奏に過ぎず、やはり手に入れたいのは7%OFFの金色に輝くプレミアムカード!

なので、今年も5月末までに餃子を食べまくって黄金カードをGETするぞ!と意気込んでいたところに、無慈悲にも始まったコロナ自粛。

ゴールド昇進まであと3,000円分、というところまで来ていたので、コダテ妻は気が気ではありませんでした。

そこへ舞い込んできたのがスタンプ押印期間1カ月延長の吉報!

それを後押しするかのように、その3週間後には緊急事態宣言の解除!

 天は我を見捨てなかった!

 

カードをゲットする

 

こうして悲願の餃子の王将プレミアムカードを手に入れたコダテ家ですが、

普段の生活もがっつり「カード派」です。

コダテ家の支払いを司っているのは、これまた貧乏くさい楽天カードマン。

ほんとは合同会社代表社員(やはりこのネーミングはパッとしない)として金持ち然と、颯爽とアメリカン・エキスプレスのような高級クレカをレジでチラつかせたいのですが、アメックスの年間費がそうはさせてくれません。

最近は入会基準が随分緩和されてきたからでしょうか、コダテ家のような大赤字貧乏法人にもアメックスからのinvitationが届くので驚きです。

アメックスさん、何かの間違いではございませんか?

さらに驚くのはその中身で、あまりに華々しいアメックスワールドと高額な年間費に眩暈を感じます。

「あなたのライフスタイルに最適な一枚をお選びください」

と、多種多様なカードをご用意いただいてますが、コダテ家のライフスタイルに合うカードが一枚も無いことが残念です。

www.americanexpress.com

 

 

もとい、楽天カードマンも捨てたものじゃないのですよ(^▽^)/

 

クレジットカードの年間費を払うことが何よりも屈辱だった貧乏コダテ妻が

生まれて初めて年間費を払ってでも得だと判断し、利用しているのが楽天ゴールドカードです。

www.rakuten-card.co.jp

長年 無料の楽天カードを利用してきたのですが、とにかく楽天市場での買い物が多いことと、生息域周辺に楽天ポイントを付与してくれるお店が多くてポイントがザクザク貯まるし使いやすいしで、ついに2,200円の年間費の支払いに踏み込み、ちょうど1年経ちました。

こちらが2019年7月から獲得したポイントです。

楽天ポイント 獲得履歴

わずかに288円のポイントを失効させたことが残念でたまりませんが、1年間で14万円分のポイントは、夏の寸志が3万円税込みだったパート主婦には嬉しい金額ですよ✨

 

楽天ゴールドカードの上席に、「楽天プレミアムカード」が鎮座しておりますが、

この年間費を出す割りには2,200円のゴールドカードよりお得感を感じないのでコダテ家には不向きです。

同じ「プレミアム」という名が付いてても、GYOZA CLUBの「プレミアム」の方がありがたいです✨ 

www.rakuten-card.co.jp

 そもそもこれほどの年間費を楽天カードマンに出すなら、アメックスをゲットしてみたいですよ😎

 

また、楽天カードと併用してよく使うのがpaypayです。

最近還元率が改悪されてきたのが残念ですが、キャンペーン期間中はとにかくよく使ったpaypayではこれだけの金額を獲得しました。

paypay獲得ボーナス

こんな田舎でもpaypayが使えるお店が増えてきているので、非現金派のコダテ妻には嬉しい限りです。

 

 こんなにお得な電子決済ですが、コダテ家の周りでは「個人情報流出」や「使いすぎが怖い」などという理由で俄然現金派を貫く人も多いです。

でも、これらのポイントをGETするのも、不動産投資でキャッシュフローをGETするのも、「不安」を払拭できない人には得ることができないリターンですね。

「儲けたい」という行動には、常に何らかのリスクを背負う必要があるよねぇ、とつくづく思いながら、早く王将の餃子を7%OFFで食べたいコダテ妻でした。 

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所詮この世は弱肉強食

田舎のパート主婦にも夏の賞与がでました。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 

 

でも「賞与」と表現しては語弊が生じます。お小遣いです。

税込み3万円(爆笑)

 しかもこのたった3万からでも、所得税は引かれるわ、介護保険は引かれるわで振込される額はさらに爆笑です。

いや、笑ってはいけませんね。ろくな仕事をしていないのに3万円(税込み)でも支給されるのですから、ありがたく頂戴しないといけません。

でもサラリーマンって、国からすれば税金を取りっぱぐれない ホントに良きカモですよね。

こんな小遣い明細書と比べて、

賭けマージャンしてても、ちょっぴり怒られ、テヘペロしながらどっさりもらえる退職金。

賄賂をまき散らしておきながらも、夫婦そろって涼しい顔して満額もらえる夏ボーナス。

これらを考えただけでもハラワタが煮えくりかえってくるので、考えないようにしているのですが、そんな神経を逆撫でしにかかるように、白バイのパトロール数が最近半端ないのです。

 

白バイ

 

そりゃ世の中 あおりや迷惑運転をする奴がいるので白バイも必要ですけど、ここはめちゃくちゃ平和なド田舎なのに、どう考えても人口と白バイの比率がおかしいのですよ。

 

昨日の昼休み 外へ出ていたコダテ妻なのですが、さっそく餌食になっているドライバーを見かけました。捕獲されていたのは悪の欠片も見えない、軽トラに乗ってる人の好さそうな農民です。

そして夕方、社畜から解放され自宅へ戻る帰路でもまた一人捕獲されておりました💦

その日だけに限らず、最近そこかしこで餌食になっている市民の姿を見かけます。ただの気のせいかも知れませし、たまたまなのかもしれませんが、その数がコロナ前より明らかに多いように思うのです。

もはやこの消滅寸前人口の市民全員がもれなく捕獲されてしまうのでは?と思うほど。

 

コダテ妻の勝手な想像ですが、コロナ対策で使いまくってしまった税金を、通行量も通行人も全然無いようなド田舎の道で、減速したけどしっかり止まらなかった程度の軽微なミスを犯してしまった市民を探し回っては、彼らから回収すべく走り回っとるんちゃうんかい!と疑ってしまいます。 塵も積もれば山となりますからね。

そりゃ標識を見ていなかったドライバーが一番悪いのですけど、本当に市民の交通安全を守るなら、獲物を待ち構えている蜘蛛みたいにコソコソと建物の陰に隠れて 違反者がやって来るのを手ぐすね引いて待ってるのではなく、堂々と道に立ち「この先一旦停止がありますよ~ しっかり止まってくださいね~」と交通整備でもすればいいじゃないですか。

強者には手を出さず、弱者から取っていく。

所詮この世は弱肉強食。

るろうに剣心の名台詞が頭に浮かびますよ。

 でもまぁ警官もただの公僕です。

社畜同様、上からの指示で仕事をしてるのですから仕方ないんだろうな、と考えて怒りを鎮めておきます。

 

 

この弱肉強食の図式は最近の中国と香港の問題を見ていても感じてしまいますよね。

中国という大国に抗う、面積わずか1,100㌔㎡の香港。

近年の中国の成長からみれば香港との経済の差は縮まってはきているものの、まだまだ金の卵を産むであろう香港はまさに虎に歯向かう鶏のよう。

にわとり


そして不動産投資の世界ではお金を持っている者が強者ですよ。

コダテ妻が欲しかった江坂のマンションを業者に軽々と買われたのも、現金(笑)

 

綺麗ごとだけでは成り立たない、人間万事金の世の中。

それは資本主義経済なのだから当然といえば当然で、それが嫌なら北朝鮮へどうぞと言われても困るので、コダテ妻ができるのは 白バイの餌食にならないように一旦停止はクソほど止まって無駄な税金をビタ一文も払わないようにすることです。 

悩み事が起こったら、オー大家 オー大家。

はい、自主管理大家のコダテ夫です!

 

www.youtube.com

 

www.staffservice.co.jp

 面白くて個人的に好きなCMですが、もし大家に恵まれなかった時にする電話は「退去連絡」になっちゃいますね💦

ただ、自主管理大家の携帯はフリーダイヤルでもなければ、お悩み相談室でも無いのだけれど 昨日は自主管理大家のコダテ夫の携帯が、朝から晩までひっきりなしに鳴っておりました(笑)

いや、(笑)で済ませたらコダテ夫が気の毒なのですが、その一連の報告を受けたコダテ妻には笑えて仕方ない一日を送ってくれたようです。

 

電話

case1 ニイハオ物件 中国人女性入居者の隣人老人

事の始まりは12号ニイハオ物件を客付けしてくれた業者さんからの電話です。

本業の社畜中だったコダテ夫の携帯に朝から電話が入りました。

コダテさん、ニイハオ物件の隣の婆さんからまた電話がありまして、何か大家さんと話したいことがあるようなので、電話しといてもらえます?

ニイハオ物件のお隣さんは、かなり高齢の老夫婦がお住まいで、過去にもニイハオ物件のことで電話をしたことがあります。

今度は何の用なのかと思い、言われた通りに電話しましたら

大家さんかい。隣の ニイハオ物件に土が溢れてきてるから何とかした方がいいと思ってね。ニイハオさんに直接言ってるんだけど 「はいはーい!」と返事だけ良くて何にも変わっとらんのよ

土って、、どこにです?

よくわからんのだけど溝あたりかな

側溝のことですか?

側溝? いやぁ・・わたしもよくわからんから 一度業者さんにでも見てもらってよ。

全く話がわかりませんし、こんなワケのわからない状態で業者に見に行かせては それこそお金をドブへ捨てるようなもの。

埒があかないので入居者本人と話すことに。

 

お隣さんから土がどうこうって電話があったんですけど、、

あ~、お隣のお婆さんねー!この間から毎日ピンポンしに来て同じこと何回も言ってきたよー。 きっと暇なんでしょーねー。

相変わらず明るいです(笑)

側溝から土が溢れてるってことなのかな?

私、中国だからよくわからないけど、何の問題もないよー。

「中国だからわからない」というフレーズに噴出しそうになりましたが、

問題なければいいんだけど、いちおう今度見に行かせてもらいますね。

はいはーい!いつでも電話してきてねー。私、全然気にしてないからー。

中国、強いっす(^^;)

緊急性は無さそうで安心しましたが、近々見に行こうと思ってます。

 

case2 リフォーム業者とのやり取り

先日退去の立ち会いを済ませた6号物件。

www.ese-rich.info

 去る6/28に 入居者さんと、馴染みのリフォーム業者さん、コダテ夫の3人で行った退去の立ち会いだったのですが、1年足らずの入居期間にもかかわらずキッチンからリビングにかけてのクロスが黄ばんでいました。

「これは油汚れでしょう。これだったらクリーニングで落ちますよ」と業者さんが言う言葉を信じて「クリーニングだったらクロスの張替より安く済みますね」などと話していたようなのですが、立ち会いが終わった後にコダテ妻が見たそのクロスの黄ばみは どうみても油汚れではありません😱

築古戸建のDIYで主に清掃部門を担当しているコダテ妻なので、一目瞭然でタバコのヤニだとわかりました。それなのにどうしてその業者さんは入居者さんの前で容易に「油汚れ」などと言ってしまったのでしょう。

百歩譲ってそれが油汚れとしたら、なんでリビングの隅々にまで油が跳ね散らかすの💦

頻繁に室内バーベキューでもしない限り、リビングエリアのクロスに油がこびり付くことなんてありえません💦

みなさんご存知の通り、油汚れはマジックリンで落とせますし、表面がツルツルの扉や窓ガラスに付着しているヤニならアルカリ性洗剤で容易に落ちるのですが、クロスに染み込んだヤニは取れないのです。

いちかぱちかでコダテ妻もアルカリ、酸性、中性と、あらゆる洗剤でクロスを拭いてみたのですがやはりビクともしませんよ。

入居者さんは「クロスの張替は免れた」と思ってるでしょうから、それを訂正しなければなりませんね。

すると案の定、業者さんから電話がありました。 

コダテさん、退去の立ち会いチェックのとき、油汚れと思っていたクロスのヨゴレですが、クリーニングで取れないんです。

言わんこっちゃない。

入居者さんと交わした賃貸借契約書にはタバコのヤニで汚れたクロスは原状回復する旨をうたっています。 もちろん耐用年数6年のうち、1年足らずの入居期間でしたから全額請求することはできませんが、約束は約束ですのでコダテ夫は電話をしますよ。

立ち会いのときに油汚れと思っていたクロスの黄ばみですが、業者から連絡があって、クリーニングでは落ちないみたいで、、、あれ、何のヨゴレなんでしょうか。心当たりありませんか?

と誘導質問をしてみたら、

そうですか・・取れないですか・・・蚊取り線香です。年がら年中 4つぐらい焚いてました

えぇ??蚊取り線香を年がら年中4つも!?

犬に蚊が寄って来るのが嫌なもので・・

いやいや、畳にタバコの焼け跡ついてたやん(^^;)

焼けた畳
しかもコダテ妻は鼻がとってもいいのです。 どう匂ってもタバコの匂いなのですが、あくまでタバコと認めない入居者さん。でもタバコだろうが蚊取り線香だろうが汚れが取れないことに変わりはありません。

わ、わかりました。油汚れだったらクリーニングで落ちたのですが、すみません。クロスの張り替えになります

わかりました・・

その後 リフォーム業者からメールで届いた請求書を入居者さんに送信し、

あとはお支払いいただくのを待つのみです。

 

case3 客付け業者とのやり取り

息をつく間もなく また電話が鳴ります。

いつもお世話になっている客付け業者さんからです。

コダテさん、おととい退去された6号物件に早速入居希望者があります!ただ、7月も8月も家賃が払えないようなので フリーレントでいいですか?離婚されたばかりの女性の一人暮らしになるのですが、犬と猫を飼ってらっしゃいます!

えぇ?2カ月分も家賃を払うお金が無いのですか!? ただでさえ、6号は敷金礼金ゼロゼロですよ。 7月分はフリーレントでもいいですが、いくらなんでも8月分もなんて・・・それに犬もネコもって・・退去時、大変なことになりますよ・・

頭からあまりにもお金無い無い入居者さんだと、あっというまに家賃滞納で退去になってしまいます。 やんわり断りました。

 

case4 6号入居者より陳情

さっきメールしたばかりの6号入居者さんからまた電話です。

請求書見ました。すみませんがお金ないので原状回復費 払えません・・

そうですか。。では私への支払は家賃保証会社から立替てお支払いいただくことになりますので、 あとは6号さんと保証会社とでお話ください

電話を切って保証会社へ連絡しました。

 

 

まだまだ続きます。

 

case5 悩める青年入居者からの人生相談

7号物件に激安家賃で入居いただいているハタチの青年からの電話です。 

www.ese-rich.info

 彼は少し精神的に不安定な病があり、公的な支援も受けておられます。

そんな彼は入居直後からコダテ夫に 転職の悩みを電話してきたり、テレビのボリュームはどれくらいまでなら許容範囲か、などと非常に返事がしにくい電話相談をしてこられたり(しかも話が長い!)、入居したての室内に「こんなテーブル買いました!」「こんな鏡 買いました!」「今 こんなゲームをしてます!」「今度クーラー買う予定です!」などと写真付きのLINEで色々報告をしてくれたり。

ふた回り近く年下の青年ですが、すっかり仲良しこよし(笑)

そんな彼から久しぶりにお電話です📞

まかり間違っても仕事中のコダテ夫ですが、邪険に対応すると彼はパニックになってしまう節がありますので、長電話を覚悟で離席します。

 

大家さん、僕、彼女が欲しくて、、それで友達が10万円払ったら女の子を紹介してくれるというから払ったんです。

えぇ???なんでそんなこと・・それで友達は女の子を紹介してくれたの?

ちゃんとお金を払ったのに、紹介してくれなかったんです

まったくもって詐欺られてるやん💦

なんちゅうこっちゃ!そんなん友達でもなんでもないやん!返金してくれないと警察に言うぞってゆったれ!

こんな幼気な青年からお金をだまし取るヤツがいるなんて、彼が気の毒すぎて腹が立ってきます。

はい・・わかりました。それで大家さん、次の家賃が払えません。ひと月飛ばしていいですか?

なんでそうなんねん。

しかもただでさえ7号物件は大阪府とは思えない激安家賃なのに💦

青年よ、それは出来ない相談です。家賃は払わないといけないものです。それを承知の上で、お金に余裕があったから友達に10万払ったんでしょ?じゃあ仮に友達がきちんと女の子を紹介してくれてたら家賃は払えたの?それもおかしい話でしょ?

 

コンコンと言い聞かせ、とにかくなかなか電話を切ってくれないのですが、なんとか通話を終え、やっと帰宅時間になりました。

携帯がかかってくるたびに離席し、話終わって席に戻るとまた電話。

間違いなく昨日のコダテ夫はサラリーマンとしては落第点ですね。

 

case6 悩める青年入居者からのペット相談

帰宅してからもコダテ夫の携帯は鳴り止みませんよ(笑)

お昼にいいほど話し合った青年入居者から再び電話です。

 

大家さん、僕、犬を飼いたいなと思ってまして

お昼の電話で お金無いって言うてたやん!

家賃払えやんって言うてたやーーん!

もうワケがわかりません(笑)

青年よ、君はどんな犬が欲しいのだい?

柴犬がいいなって思うんですけど どうでしょう

どうもこうもないわ。 柴犬 高いですやん。 いや、値段の問題じゃないですから!

青年よ、お昼の話では家賃が払えないほどお金が無いって言ってたよね?犬は可愛くていいと思うけど、まず自分の生活をしっかりさせてからペットの話をしようよ。

そうですね。まず自分の生活から立て直しですね。大家さん、僕、ここへ引っ越す前はマンションの9階に住んでいたんですけど この家に来てからゴキブリがよくでます。最近では慣れてきて、ゴキブリを手で叩いたり足で踏んづけたりできるようになりました。

なんと男らしい青年よ。そんな君なんだから友達にお金を払ったりしなくても彼女できるよ!僕は応援してるから!

 傍で聞いていたコダテ妻は笑いをこらえるのが必死でした。

怒涛の電話DAYを終えて

普段はそうそう電話がかかってくることもないのに、不思議なもので重なるときは重なるものですよね。引き寄せの法則とかでしょうか?(^^;)

そもそもこのような電話は管理業者を入れていたら大家にかかってくることはまずない内容なのでしょうけど、これも管理費をケチっているサダメとして甘んじて受け入れてます💦

しかしこれらの電話に共通している多くの項目、

それは「お金が無い人が多い」ことですね。。

なんだか切なくなりますが、今後もしまた青年入居者から「ペット相談」の電話がかかってきたら「飼い主としての自覚があるのか」、と言って聞かせてあげなければと意気込んでいる自主管理大家のコダテ夫でした(笑)

まんじゅう怖い アパート怖い

まんじゅうの中でも、黒豆大福が超怖い。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 

まんじゅうこわい



黒豆大福も怖いですが、この週末は久しぶりに「かつや」の無限∞ループ地獄にハマってきました。 

www.ese-rich.info

 

かつやネタばかり恥ずかしいのですが、ほんとに美味しいですよね(笑)

エセリッチなコダテ家は当然今回も一番底辺のメニュー「カツどん(梅)」です。

そんなコダテ家がいつも不思議に思うのが、かつやさんの店内で「カツどん(梅)」を注文しているお客さんが少ないことです。

みなさんリッチなのですね(笑)

そんな店内を見渡して、コダテ妻はついついコダテ夫に不平不満を垂らしてしまいます。

あんなにDIYを頑張ってもランチは「かつや」。しかもオーダーするのはかつ丼の梅・・これが戸建大家の現実かぁ!

 実際、コダテ家の戸建賃貸手法は一軒仕入れては、怒涛のDIYが始まり、やっと客付けできても入ってくるのは4-5万円のお家賃。

それを積み木のように一つづつ積み上げていかなければならないのですから、1棟アパートや1棟マンションのそれには遠く及ばないですよね。

そう考えると不動産投資で社畜からの解放を目指すには1棟マンション、1棟アパートをゲットして収入の加速を図る、、、というプランが王道なのでしょう。

コダテ夫の独自プランではあと4年ほどで会社を退職したい様子。

いや、その前にコダテ妻のショボいパートからの解放が先やろ。

しない させない 順番ぬかし。

 

そんなコダテ家で毎晩毎夜 発せられる言葉。

アパート欲しい。マンション欲しい。まんじゅうも欲しい。

もう何年唱え続けた言葉でしょうか。叶っているのは饅頭を食べることくらいで、これほど欲しい一棟モノなのに、コダテ家が行き着く答えは アパート怖い になってしまうのです。

 

アパートvs戸建 価格の違い

アパートの物件価格にビビる

戸建なら一括ニコニコ現金払いができても

しがない地方サラリーマンが現金で買えるアパートなんてこの世に存在するわけもなく(あったとしても恐ろしいスペック)、購入には必ずや銀行様のご支援をいただかなければ手が出せません。

そうなると思い出すのが昨年苦汁をなめた(大げさ)ローン審査落ちた物語です。

 

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 この時は厚かましくもセカンドハウスローンを借りようとしたのが間違っていた(と信じたい)のですが、やはりあれだけ奔走しても全ての銀行で却下されるという現実を突きつけられると銀行へ出向く気概を失ってしまいます。

融資の問題もさることながら、物件取得に付随する仲介手数料や、購入後忘れた頃にやってくる不動産取得税など、安い戸建でもソコソコいい値を徴収されるのに、アパートとなるとその額たるやいかに!?

今のコダテ家の馬力では想像しただけでもビビりあがってしまいます。

 

アパートvs戸建 利回りの違い

アパートの利回りにチビる

アパートと戸建の利回りうんぬんは単純に比較してはいけない項目なのかもしれませんが、あくまでアパートを買えない貧乏大家の主観であるという前置きでご承知ください。

そもそも「一棟モノを買うなら地元・大阪で買いたい。しかも駅徒歩5分以内」という高望みも甚だしいコダテ妻の考えが間違っているのです。

そんな寝言は通帳を見てから言え!という罵倒が聞こえてきます🙉

 

愚かな望みとわかっていながらも収益物件検索サイトで売りアパートは毎日のように見ており、コレぞと思う物件を見つけてはキャッシュフローシュミレーションを計算してみるのですが、何度試みても購入直後から赤字経営という恐ろしい数値がはじき出されます😱

もちろんこれはコダテ家が想定している(借りれるかもわからない)融資条件や空室率で計算するからなので、頭金をガッツリ用意できるお金持ちの大家さんや、しっかり融資を受けられる高スペック大家さんのそれとは全く違うと思います。

それに なまじ戸建賃貸の利回りの味をしめてしまったため、アパート投資の利回りを見ると、もはや人生の折り返しコースを迷走中のコダテ夫婦にとって、この歳から20年、30年と新たなローンを組んでも、手残りはたったこれだけか、、こんなに借金したのにたったこれだけの実質利回りか、、、と思うとチビりそうになってしまうのです。

しかも何より老齢のコダテ夫婦がそんな長期融資自体を受けられるのか、というそもそもの疑問もあります。 

長期融資と低金利というゴールデンコンビが成立しなければ、コダテ家の賃貸経営は破綻まっしぐらになるのは火を見るより明らかです。

アパートvs戸建 賃貸物件数の違い

アパート怖いのまま夢チヂむ

 

suumoなどで賃貸物件を検索するといつも思うのです。

アパート、マンションの数ってすごいですよね。

 

 こんな田舎でさえマンションは皆無ですが大東建託が乱立してます。それはもう すごい数です。

この僻地は消滅寸前の人口しか無いのに こんなにアパートばっかり要る??

しかもこの狭いエリアで年々新築の大東建託が建設されているのを見ると、築わずか数年で家賃を下げないと入居が付かないのでは?と心配になります。まさに牌の奪い合い。大東建託、恐るべし手法ですね。

コダテ家は大東建託のアパートなど建てれませんが、このような賃貸状況を見ていると、もし仮にコダテ家がアパートをゲットできたとしても、新旧多くの賃貸アパートがひしめく中から自分の部屋を選んでもらえるだろうかと不安が募ります。

お金があれば、物件のバリューアップをはかり色んな設備投資もできるのでしょうが、きっとアパートを買うだけで資金が疲弊してしまうであろう今のコダテ家にそんな馬力は残っていないと容易に想像できます。

 

アパートvs戸建 1棟購入を諦めるための思考

重要なのは「総資産」ではなく、「純資産」

 

 一見するとそっくりさんなこの言葉。

老眼が進むと「総」か「純」か 判別しにくいですよね(私だけ?)

これは アパートが欲しいけど買えない貧乏大家が自らの欲望を抑えるための思考なので、既に順風満帆なアパート経営をされている大家さんにはただの負け犬の遠吠えとして聞き流してください。

 

経営において基礎となるとっても大切な貸借対照表

 【Aさん】

借方 貸方
総資産 負債
3,000万円のアパート 3,500万円のオーバーローン
  純資産
  ▲500万円

 

3,000万円のアパートを所有しているAさんは、購入諸費用もカバーできるオーバーローンで融資が受けられました。でもその実態を貸借対照表でみると、負債が3,500万円もあり、超過債務が500万円です。

これでは3,000万円の総資産があると言っても、経営状態としてはよろしくないですね。

 

 【Bさん】

借方 貸方
総資産 負債
3,000万円のアパート 500万円
  純資産
  2,500万円

一方、Bさんの負債はわずか500万円で純資産が2,500万円。

これが目指すべき資産家の姿かなと思います。

 

総資産はAさんもBさんも同じ3,000万円ですが、負債を見てみるとその差は歴然でどちらが健全かは一目瞭然です。

 不動産投資でよく耳にするメガ大家・ギガ大家の「資産何十億円!」などという言葉ですが、じゃあ純資産はどうなのよ?というところがボヤけていて、それがわからない限り、ちっとも羨ましい経営状態ではない、と言えますね。

 

いくら「負債は家賃収入から返済してくれている」とはいえ、その家賃収入も永遠に続くわけもありません。年々建物は劣化し、家賃も下落していくでしょう。望まぬ退去も発生しますし、思いもよらない修繕も起ります。

会社がつぶれるのは「負債が返せなくなったとき」です。

コダテ家も悲しいかなまだまだ負債が残ってますので、ここでまた新たな負債を増やしてしまうより、Bさん目指して負債を減らしていくことを目指した方が賢明なのでしょう。

 

「総資産が多い=お金持ち」ではない。

この思考を胸に、今のコダテ家はチビチビ投資の戸建賃貸で戦っていくしかないなと「アパート怖い」の気持ちをなだめています。

【社畜】働いたら負けかなと思ってしまう瞬間

薄給明細書に同封された住民税決定通知書を眺めて

久しぶりに彼の言葉を思い出してしまいました。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 

wikiwiki.jp

 

某TV番組で街頭インタビューを受けた「自称ニート」の男性が発した迷(名)言ですね。

 

日本国民の三大義

  1. 教育
  2. 勤労
  3. 納税

 

そんなことはわかってますよ、いくらなんでも。

法学部出身でもなんでもないので、ここで三大義務のウンチクを垂れるつもりはありませんが、コダテ妻のようなペラッペラな薄給からでもしっかり差っ引かれる税金。

世の高給取りの殿方・ご婦人は、それはそれは結構な納税額になっているのでしょうねと案じます。

だからといって40半ばになって「ニート」になる勇気はないので、国や自治体に税金を正しく使っていただきたい、と願いを託し 貴重な一票を投じていくほかありません。

 

コダテ妻的には「旦那の扶養範囲内で働くパート主婦」を切望し続けて20年以上経ちますが、我武者羅で頑固なコダテ夫に「そんな額じゃ足りひん」とはぐらかされ、そして実際、コダテ夫が勤める会社の「扶養手当」も「家族手当」も雀の涙ほどであることと、扶養範囲の手取り8万円程度の給与では無収入の人間二人(子供)を育成するにはキビシー!

よって泣く泣くド田舎僻地プライスの低賃金で働き続けてます。

 

「働いたら負け」などと、社畜の心がえぐられた上に 税金もえぐり取られた残りカスの手取りで、コダテ夫は先日から友人たちと趣味のゴルフに興じてます。

緊急事態宣言解除後、2度ほどゴルフコースへ。

 

久しぶりのゴルフ場

毎日田舎の景色を見て暮らしているのに、お金を払ってまでも こんなのどかな景色を見るのかよ、と訳の分からない自分モノサシで損得勘定をしてしまうコダテ妻ですが、

昨年末から先月まで毎週築古戸建のDIYに勤しんできたコダテ夫ですのでこれくらいの出費は大目に見てあげましょうか。

 

 

かく言うコダテ妻のストレス発散は、田舎貧乏人の救世主「しまむら」で夏物衣料を購入することぐらいです(笑)

detail.chiebukuro.yahoo.co.jp

 

こんな笑かす質問をされている「しまむら」ですが、

もし「しまむら」の関係者さんがいらっしゃったら、コダテ妻はこの僻地に住みだしてから店舗の売り上げにかなり貢献してますので、決して撤退せずに頑張ってください。

 

ユニクロ

 

田舎すぎて出店不可の一例。

最寄りのユニクロまでは、信号もほぼない道を車でひたすら走って小1時間。

 

GU?ZARA?H&M?

 

あるわけない。

 

 

なので、この知恵袋のスレ主さんのおっしゃる通り お金の無い田舎者にとって

しまむら、マジで神です(笑)

その神しまむらによる、田舎の低賃金にぴったり寄り添った この優しい値付けをご覧くださいよ。 

しまむら UVカット麦わら帽子

UVカット麦わら帽子 ¥900(税別)

しまむら 夏のカゴBAG

カゴバッグ ¥1,790(税別)

しまむら 夏のトップス

トップス ¥990(税別)

しまむら 夏パンツ

パンツ ¥1,790(税別)

しまむら 夏のサンダル

サンダル ¥1,790(税別)

頭の先から足の先まで トータル7,260円(税別)。

1万円でお釣りがきます。

そして一押しなのが、このサンダル!

何キロでも歩けそうなほど、履き心地が最高にゆるふわなのですよ✨

1,790円税別の成せる業とは思えない逸品です。

GUCCICHANELのように「しまむら」とプリントされていたら考えものですが

値札をぶら下げて歩くわけでもなく、安いからといって動き回ってもケンシロウのように服が破けるわけでもありません。

コダテ家の身の丈にぴったりな「しまむら」です。

 

冒頭でご紹介した「働いたら負け」の彼が、今どうなっているのかちょっと気になりますが

コダテ妻は働かないと「しまむら」でさえ買い物できなくなるのでおとなしく社畜ります。

脱サラへの執念は、雨垂れ石を穿つが如し

昨日お誕生日だった吉村洋文大阪府知事の年齢が

45歳と知って家族全員びっくりしました( ゚Д゚)

エセリッチ大家のコダテ妻です。

news.yahoo.co.jp

 

コダテ家の「勝手に府知事の年齢当てクイズ」では、このような回答が。

 

コダテ夫「33歳」

コダテ妻「35歳」

コダテ長男「25歳」

 

我が家は見る目がおかしいのでしょうかね?(^^;)

全員大きくハズレです💦

コダテ長男の25歳はどう贔屓目にみてもおかしいですが、高校三年にはそう見えていたらしい。

それなのに、御年45歳になられたとか。

あれほど毎日激務をこなしているのに、なんだ!あの驚くほどの若見えは!

やはり活力溢れる人間というのは輝いて見えますね✨

あやかりたい限りです☺

 

それにひきかえ会社への活力は皆無でも脱サラへの執念だけは溢れかえっているコダテ夫。今回もその我武者羅話になりますが最後までおつきあいいただければ幸いです。

  

 

舞台は毎度お馴染みこちらの鉄骨造。 

 

www.ese-rich.info

 

ターゲットにロックオン!

プロの技により施工されているALC外壁

雨戸も備えた立派な窓もございます。

鉄骨造の壁をぶち抜く前

もう一枚、真正面からのショットを。

和室を解体し、鉄骨造の壁をぶち抜く前

この壁の向こうには立派な床の間付きの和室があります。

畳もまだまだ使えそうで、撤去するのがもったいない気がしますが いかんせん、駐車場の確保は重要ですので悪しからず。

 

和室の壁をぶち抜く前

赤丸の壁をぶち抜くことになります。

そして、「この部屋、元は車庫だったのでは?」と疑念を抱くことになったのがこちらの部位です。

車庫を和室にリフォームしたことがわかる写真

 

押入開けたらスリッパが(笑)

それにどうして押入の中にサッシのフレームがあるの💦

どうみてもコンクリート打ちっぱなしの物置です。

疑問が確信に変わりました。

でもただのド素人が あろうことか鉄骨造の一部を破壊して車庫に戻すなどという荒行ができるでしょうか。

これまで数々の門柱やブロック塀を破壊してきましたが、家の一部を破壊するのとではワケが違います。

当然これはプロ頼みになるなと思い、何社かに見積りを取りました。

なんと一番安いところで20万円ほどで破壊できる!

たかが20万、されど20万

誰がどう考えても20万円でやっていただけるのなら発注します。

当たり前です。

ですがこの時の我武者羅は脱サラへの執念から常軌を逸していたのでしょう。

コダテ妻は何の迷いもなく業者委託を押したのに、我武者羅はそうはさせてくれません。

 

元々車庫やったんやし、自分で戻せると思う

なぬ!?!

 

何ですって!?

コダテ家にはビケ足場ももちろんですが、解体用重機なんてありませんよ!?

しかしヤルと決めたら一歩も引かない我武者羅コダテ夫。

コダテ妻の制止なんぞに一顧もせずに、納屋に装備している大ハンマーやらハンマードリルやらをかき集め、いつものメンバー(コダテ家皆奴隷)は車に乗せられターゲットへと連行されました。

激しすぎる破壊行為が繰り広げられる!

大ハンマーが振り下ろされるたびに、室内はまるで除夜の鐘の中のよう!

しばらくお待ちください。

あまりの過激な行為により撮影する間もありません。

 

早朝6時に到着し、まずは畳とその下の根太等を搬出です。

面倒なのは根太に打ち込まれているあまたの釘を木材から抜いておかなければゴミセンターで引きとってもらえないことです。その作業は当時中学生のコダテ長男に託されました。

とくに床の間の床柱は太いので撤去するのに苦労しました。

肝心のALC壁には大ハンマ―を振り下ろして破壊していきます。

 

コダテ家の誰もがボケーっとしている暇など一刻もないほどの働きぶり。

大ハンマーで壁を打つとその衝撃が鉄骨を伝い、家は振動し、ゴワン ゴワン と不気味な音が鳴り響きます😱

家が潰れてしまうのではとビビってしまうほどの音です💦

 

そして一日がかりでなんとか壁を撤去することができ、車庫があった本来の10号戸建の姿に蘇りました✨

見事にぶち抜かれた鉄骨造の和室

これで念願の屋根付き駐車場ができましたよ。

和室を撤去できた鉄骨造の家

道路に映る夕日の影がきれいですねぇ・・👆

早朝から作業を開始し、すっかり夕方になりました。

 

どうなることかと思って始めた作業でしたが、これにて一件 落着・落着♬🤗

 

 

と、思いきや、

そうはさせてくれないのが恐るべし築古戸建なのですよ!!

室内の泉に引き続き、衝撃の光景がコダテ家を襲う!

なめると危険!大ハンマーの破壊力

なんと、古希男と中年男の親子が大ハンマーで壁をどつき回した結果、あまりの衝撃で反対側の屋上の壁が崩落してしまったのである!!

 

壁をぶち抜いた衝撃で反対側の壁が脱落

衝撃で剥がれ落ちてしまった屋上の壁

恐怖を見た男

 


もはや何の言葉も出てきません。

その恐るべき全景がこちら。 

家の壁が落ちた姿

 どうする!我武者羅夫!

壊すのは容易でも、作ることは難しい

さすがの我武者羅もこの修理に自前の脚立だけで挑むのは不可能だと考えたのでしょう。

ついにプロに依頼することを決心。

ALCではなく、ガルバリウムで壁を作ってもらい修理代に22万円かかりました💀

 

 和室解体費用をケチり、DIYで壁をどつき回したせいで引き起こしてしまった崩壊でしたが、いいように考えたら、仮にプロに和室解体を依頼していたとしても、似たような衝撃波が生じたでしょうから、このALC外壁は落ちるべくして落ちたのでしょう。それにこれが入居者がいる時に起こってしまったら大変なことになっていたでしょうから空き家のときで良かったです。

 

雨垂れ石を穿つ

戸建投資は本当に時間がかかります。

一棟モノと違い、家賃収入も0か100のどちらかです。

そんな戸建投資ではありますが、非力な雨垂れがいずれは硬い石に穴を開けることができるように、脱サラへの執念を糧に もう壁の穴は開けたくないですが、資金の無いコダテ家にできることをコツコツ積み上げていこうと思ってます。

 

エセリッチ大家、半年ぶりに大阪へ帰る

大雨の中、相変わらず古家を2軒内覧した後 半年ぶりに地元・大阪へ帰郷しました。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 

全くコロナの危険を感じなかった田舎から いくら緊急事態宣言が解除されたとはいえ大阪へ帰るのは少し気が引けていたのですが、きっかけは高校三年のコダテ長男へ届いた一通のDM。

昨年の夏期講習でお世話になった河合塾から無料イベントのお知らせでした。

www.kawai-juku.ac.jp

志望大学別に無料講義をしてくださるというので助かります。

「無料」と付くものに飛びついてしまう貧乏大家です。

河合塾の好きなところはこうした無料イベントへ参加してもDMが送られてくるぐらいで、しつこい勧誘が全く無いところです。

普段は僻地生活のため塾へ通ってませんから、こういった大きな塾へ行って刺激を受けるのは良いことですね。

このイベントには当初日帰りで参加する予定だったのですが 何を思ったのか珍しくコダテ夫から「土曜日から行って塾の近くに泊まる?」と突然の提案です。

普段からとにかく無駄使いを嫌うコダテ夫なのに珍しい。

恐らく前回の記事を読んで、嫁に強いた死闘リフォームへの謝罪の気持ちが湧いてきたのかもしれません(笑)

でもコダテ夫は大阪へ着く前に2軒も築古物件の内覧アポをとり、脱サラへの歩みも忘れませんよ。

そうと決まれば、コダテ夫の気が変わらないうちに速攻で梅田周辺のホテルを検索しましたら、土曜日だというのに空いてます、色んなホテルが。

嬉しい反面、悲しい気持ちにもなりましたが少しでも地元へ還元できればと思い選んだホテルがこちら。

www.hankyu-hotel.com

  • 4人で1室、4台のベッドがあること
  • 駐車場に小型車のみ、などの高さ制限が無いこと

 この条件でヒットしてきたのがこのホテルだったのですが、実に素敵なホテルでした。

 

22階客室からの眺めです。

ホテル阪神大阪 22階客室からの眺め

コダテ家の生息域は、高い建物といえば学校か病院ぐらいしかなく、もちろんマンションすらない僻地に住んでいますのでこの景色は貴重です(笑)

予約では30㎡スーペリアツインを手配したのですが、コダテ家の住所を見た予約担当者さんの気遣いでしょうか、田舎県からやってくる家族に40㎡のデラックスツインを用意してくださるという、俗に言う「アップグレード」をしてくださいました。ありがとう、ホテル阪神さん。

 

このホテルでコダテ妻が一番感動したのは こちら。

ホテル阪神大阪は部屋のバスに天然温泉

ん?なんでお湯がこんなに黄色いの?

決して浴槽内で粗相をした訳ではありません。

ホテル阪神大阪の室内浴槽に供給されている温泉成分

室内のバスタブに天然温泉の供給が施されてますよ。

温泉好きにはたまりませんね。

この温泉が枯渇しないことを祈ってます。

 

そして気になる宿泊代は、8,000円分ほど貯まっていたポイントなどを使ったら10,000円で泊まれました。

朝食付きで4人前の宿泊代とは思えません💦

朝食は本来バイキングのところが、コロナの影響でセットメニューでの提供となってましたが洋食セットには朝からステーキが✨

肉食獣にはたまりません。

ホテル阪神大阪 朝食洋食メニュー

コダテ妻は和食をいただきました。

ホテル阪神大阪 朝食 和定食

和定食にも小鍋で牛鍋が用意されてます。

 

いつもバイキングでは胴体がちぎれてしまうのでは、というほど食べまくってしまうので定食で提供されると体にもいいですね。

 

食後は塾の時間まで勉強です。

ホテル阪神大阪の室内の鏡台で勉強できる

私大文系卒のコダテ妻には、もはやアラビア語のような数学。

頑張れとしか言えません。

 

最後に大雨の中内覧した2軒の古家について。

 

1軒目の室内で目にしたものは!?

 

雨漏れの滴を受け止める発泡スチロール


こちらの発泡スチロールで天井からの滴をキャッチ!

 

別の和室でも天井に2か所雨漏れがありました。

もはやコダテ妻は写真を撮る気が失せてます。

ですが、それぐらいで諦めないのが我武者羅コダテ夫。

我武者羅の考えでは、2階の雨漏れは無理だけど、1階の雨漏れだったら足場が無くても屋根に登れるので直せる自信があるようです。あなた大工じゃないですよ、サラリーマンですよ。

内覧後、購入意思を伝えたのですが売り主さんの希望額に80万円届かず不成立となりました。

たった80万円と思ってしまいますが、この雨漏れの惨状から鑑みても出したくありません。

 

2軒目の室内で目にしたものは!?

 

ドーン!

和式のボットン便所

この時点でコダテ妻のテンションは一気にマイナスに振り切ります。

1976年築なので、もしやと思ってましたが、洋式へのリフォームもないまま現在に至ってます。

そして

2階天井の雨染み


もれなく雨漏れしてます。これが数か所。

しかも我武者羅夫でも諦める「2階の雨漏れ」です。

売り主さんも同席しての内覧だったのですが、かなり処分に困っている様子でした。

とても良い人柄の売り主さんだったのですが、さすがのコダテ夫もこれを買い付けることはできませんでした。

 

なかなか買えない日々が続きますが、諦めずネットを注視するしかありません。

【我武者羅】脱サラを切望するサラリーマン大家が行った築古再生

コダテ家の形容には「我武者羅」という暴走族風四字熟語がぴったりです。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 

我武者羅とは一つの目的に向かって夢中で取り組むさま。 後先を考える前に目的へと突き進もうとするさま。

出典 実用日本語表現辞典 - Weblio 辞書・百科事典

 

 不動産投資で経済的自由を手にし、サラリーマン生活から脱却してやる!と心に決めた時からコダテ夫の背中には「我武者羅」という言葉が浮き出ています。

TATOOに寛容な国に生きていれば間違いなく彫ってしまいそうな勢いです。

この「後先考える前に突き進む」というフレーズが、まさに熟考無しで突っ走ってしまうコダテ家の不動産投資そのもの。

そんな調子なので、何の知識もなく株主優待ほしさに勢いだけで買った株も塩漬け状態を更新中。買った瞬間から下がるという不思議。あれ、なんなんでしょうね?😭

 

そんなコダテ夫改め、我武者羅夫(天麩羅みたい)を指揮官に、資金の無いコダテ家が行ったDIYで最もひどかった(二度としたくない)死闘を回顧&懐古してみようと思います。

もはやDIYというほのぼのした雰囲気など微塵もなく、完全に素人作業枠を超えており、息子たち(当時中学生と小学生)はもちろん、同居の義父母も、古希だというのにコキ使いまくり(ダジャレ?)国民皆保険ならぬ、コダテ家皆奴隷で挑みました。

 

 まずこの死闘の舞台になったのが10号物件。

 

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怪奇!2階洋室に謎の泉が出現!

外壁塗装の力、侮るなかれ

購入して数日後に、物件GETをお祝いしてくれるかのように台風が襲来。

大して大きな台風でもなかったのですが、一応心配だったので現地へ直行しました。

内覧時にも雨漏れのせいか、すでにクロスがただれていたので尚更です。

前所有者さんの長年に渡る放置プレイにより、メンテナンスが全くされていなかった10号物件。

新築してから40年以上、まったく外壁塗装をされていません。

その甲斐あってか、おかげ様で青色で囲った壁の室内に立派な泉が誕生してました。😱

 

外壁塗装のハゲが原因で室内に巨大な水たまりが出できた

これを発見した時のコダテ夫婦の顔面が真っ青になったことは言うまでもありません。

今思えば、あの衝撃映像をどうして写真に残しておかなかったのかと後悔しますが、そのときは目の前の泉を消すことで頭がいっぱいです。ひたすら古典的な「雑巾がけ」という手法で室内に突如現れた水たまりを撤去しました。

 天井を見上げても、雨漏れの形跡はありません。

これはどう考えてもハゲハゲの外壁から浸透してきた雨による産物だと判明しました。

そしてこの自然災害によってペンキの力を思い知った貧乏夫婦の頭には「外壁塗装工事費用」という強烈パンチな出費が頭をよぎります。

しかし長年連れ添って貧乏を分かち合ったたコダテ夫婦は阿吽の呼吸で思います。

 

そんなお金、どこにあるねん。

 

 

しかし外壁を塗らなければ今後幾度となく泉が出現するでしょう。

では、どうするか!

 

金がないなら自分でやれ!

残された手段はDIYのみ

 やはりコダテ家に残された道はこれしかありません。

もうとにかく必死のパッチだったので、この外壁塗装に挑んだ際の写真もないことが悔やまれますが、皆さまご存知の通り、塗装には

  1. 下塗り
  2. 上塗り
  3. 上塗り2回目

とスリーステップ工程が必要です。もちろん乾燥時間も必要で、土日の休みだけでは到底足りませんから、社畜の権利・有給休暇を取得し、4日ほど連続で通いつめて仕上げました。

加えて陸屋根の屋上塗装もハゲハゲですよ。

屋上塗装がはげている


こんな状態を放っておいて良いわけもなく もれなく屋上塗装もDIYです💪

このときもまず汚れを落とすのにケルヒャーが役に立ちました。

 

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自宅から現場まで車で数分で行ける距離ならまだしも、コダテ家の住まう僻地からは高速を使っても1時間かかります。

車に乗せられ物件へ向かう車内はまるで奴隷船。

着いた先に待ち構えるのが 建物面積114㎡の鉄骨造。

ご覧ください。

この、貧乏大家のDIY魂をくすぐる、のっぺりとした、まるでお豆腐のような外壁を。

外壁塗装前の物件の全景

新たな試練が高身長夫婦を襲う!

ルフィのように伸びる腕が欲しい

問題は、平均身長162cmという高身長夫婦がどうやって2階部分の壁を塗るのか、ということです。

そりゃあ足場を組めればラクチンらくちん♬

ですが、さすがのコダテ家の物置にもビケ足場は常備しておりません。

調べると足場だけ組んでくれる業者さんもあるようですが、20万円ほどかかるっぽい。

 

しつこいですが、「そんな金、ねぇ!」

 

金がないので知恵を出すしかありません。

しかも大した知恵も持ち合わせていないのが難点ですが、

コダテ家が辿り着いたアイデアはこちら。

これで平均身長162cmが、360cmに早変わり✨

しかしまだ高さが足りませんね。

この如意棒を握りしめ、DIY必須アイテム・脚立にのぼったら、あら不思議!

 

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見事2階の天井まで届きました(^▽^)/

 

こうして20万円ほどの足場代が1500円の如意棒購入で済みましたが、この114㎡を3回塗り終えるまでの悲劇はご想像にお任せいたします。

  

外壁塗装にはこちらを使いました。

屋上にはこちら。

 

不動産収入で不労収入♬って、どの口が言うんじゃい。

思いっきり肉体労働やないか!

悪態をついたところで、ボランティアで外壁塗装をしてくださる業者さんがあらわれるわけもないので、粛々と目の前の壁を越えていくコダテ家でした。

 

エセリッチ大家の瑣末な日常

 「日本人なら米食えよ」

ツボにはまるフレーズです。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 Tシャツの中からドナルド(正式にはロナウドらしい)が日本人に向けて進言されてますが、すみません。買っちゃいました。

金のない貧乏大家が震える手で財布から1,000円を出し、購入した贅沢品。

それがこちら。

 

巷では随分前から起こっている「高級食パンブーム」。

それを今になって買うとか、どんだけ遅れてるんや?と思われたと思いますがここの田舎はこんなもんです。都会のブームが半周から一周おくれでやってきます。遅れても来るだけましで、来ないことの方が多いです。(田舎すぎて出店不可)

 

そして気になるお値段が、1斤でなんと432円

お高い!!

さすがに食パンの耳だけを食べるほどの節約生活はしてませんが、コダテ家が普段購入するのはスーパーのパンコーナーを彩っている「フジパン本仕込」や「パスコの超熟」などの1斤178円(税別)程度の品々、下手したら半額コーナーへ放り込まれている食パンをGetすることもたびたび、と相場は決まっているのに、なんだこの高さは!

同じ食パンという部類なのに値段が倍以上。

我が家の家計を馬鹿にされた感が否めません。

 

そんなコダテ家が先日出かけた先で目にした「乃が美」さんの看板。

いくら貧乏でもお店の名前は聞きかじってます。

「高級」という言葉だけでも貧乏マインドが反応するのに「生食パン」ってどんなんや!?

夫婦で協議をした結果、日々田舎生活のストレスに蝕まれているコダテ妻に 半ば気圧される形で「この食パンの購入を拒否ったら、コダテ妻はもうリフォームを手伝ってくれないかも」という強迫観念から、引きつり笑顔で購入に同意したコダテ夫。

そして初めて乃が美さんの店内へ侵入するコダテ妻。

 

なんと美しい店内でしょう。

 

先日内覧した雨漏れボロ家の記憶など吹き飛ばしてくれます。

ああ、世間の真のリッチピープルはこんな美しい景色を常日頃見ているのか。

震える手で1,000円を差し出しお釣りと生食パンをいただきました。

 

そして実食。

 

なんじゃこりゃあ~~!(太陽にほえろ

 

美味しいわ😂

美味しいに決まってます💦

これだけ店舗も増やして流行るのも納得ですね。

 

そんなコダテ妻は今回の買い物で昔に読んだこちらの本を思い出しました。 

 この本の表紙の左上にブリのイラストがありますね。

そこに書かれている文章が今でもコダテ妻のハートを鷲掴みにしてます。

 

「スーパーで天然ブリが迷わず買える」

 

本の中身もさることながら、この秀逸なキャッチフレーズが脳裏に焼き付いて離れません。

高級食パンを食べながら、我が家も少しはその現状に近づけてるのかも?😁 などとパンを買ったくらいで思うところがまさにエセリッチなのですが、久しぶりの高級品に心も舌も癒されたコダテ家でした。

 

12号物件:田舎県 你好(ニイハオ)築古戸建

【2018年11月 購入】

 

ネット検索から見つけた物件です。

この家も田舎に必須な駐車スペースが無く、築古戸建で毎度お馴染みの門扉付きブロック塀で囲まれてますし、庭には植木がいい感じに茂ってます。

1カ月ほどネットから消えずに残っていたので思い切って内覧することに。

空き家になって数年経過していて、たまに近くに住んでおられる息子さん(といっても60代ぐらい)が掃除に来られているということでした。

 駐車スペースが無い上に、2階和室の天井に雨漏れ跡があります。

ベランダからよじ登って屋根を見ると、2018年9月4日、関西地方を襲った台風21号によって屋根の棟包みが飛ばされている状態でした。

こうなると指値の条件に充分ですね💪

300万円の売り値に150万円の希望を伝えましたら 気持ちだけ押し戻されて160万円で交渉成立。

 

内覧時に撮影したものです。

この門柱の撤去がなかなか大変でした。ブロック塀も鉄筋が通っているので大変ですが、「柱」と名が付くだけあって頑丈さが違います。

そりゃプロの力ならこれくらいの撤去工事など屁でもないのでしょうが、ただのサラリーマン素人大家ですからね💦

 

 

築古戸建 内覧時

 

ワサワサに茂った植木。

背の高さこそないものの、根はガッチリ張詰められてますからこちらの撤去も苦労します。

築古戸建 庭の木

  

DIYで駐車場を作る大家

無事 ここまで到達。

庭に放り出されたキッチン流し台は この後ゴミステーションへ直行です。

 

この12号物件はリフォーム中に入居希望者さんが現れてくれたので助かりました。

入居者さんは中国人女性で、お子さんが一人いらっしゃるシングルマザーです。

日本語はもちろん堪能で、LINEでやり取りしたり電話でお話してもまったく支障がありません。そしてとっても明るい方で、先日も電話でお話する用事があったのですが

「大家さん、今度コーヒーでも飲みに来てよ!」

とお誘いしてくれました😊

よって、この子はニイハオ物件と命名

家賃もしっかりお支払いしてくれてます。

 



 

DIY大家 賃貸戸建 完成


 

物件所在地 近畿圏 某県庁所在地
交通 車のみ
築年数 1980年10月
建築構造 木造
間取り 3DK
物件価格

¥1,600,000

家賃

¥45,000

ローン返済 ¥0
管理修繕費 ¥0
火災保険(月割り) ¥1,826
固定資産税(月割り) ¥2,000
毎月キャッシュフロー ¥41,174
利回り 22.50%

 

 

収支改善&満室経営を実現致します。

サラリーマン+不動産投資で年収1,000万円の世界をみる

働けど働けど、田舎リーマンの給与だけでは年収1,000万円は無理な世界。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 

年収

田舎でもダブルインカムだと、年収1,000万円に到達する家庭はあるとおもいます。

もちろん田舎にも医者はおりますのでその家庭は当然ですが、

旦那さんが田舎リーマン、嫁さんが看護婦。

田舎で女性が活躍できるのは看護婦か美容師くらいですから、この組み合わせはコダテ夫婦の周りにもよくある組み合わせです。

あともうひとつ、田舎アルアルですが

夫婦そろって教師。

これ、最強ですよね。

 

今日は気になる年収について考えてみました。

 年収1,000万円の世界

年収1,000万円というと、弁護士、医者、大企業の超エリートサラリーマンなど 超凡人のコダテ妻からみたら血反吐を吐くほどの努力をした上で手に入る年収、というイメージがあります。

ではどれぐらいの人が年収1,000万円クラスなのかというと、民間給与実態調査によると、その割合は給与所得者全体のわずか4%ほどという結果が出てます。

日本人サラリーマンの平均給与が420万円ほどなのですから、その割合にも納得です。

1.平均給与|国税庁

 

そこで自身を顧みたとき、田舎のサラリーマンが年収1,000万に辿り着くなんて、そもそも無理があるということに気づきます。

まず田舎には大農家はあっても、大企業が無い。

田舎でもそこそこ大きな会社の社長であれば、年収1000万円は見える景色かもしれませんが、コダテ妻の勤務先のトップでも年収900万ほどと聞きます。

 

サラリーマンが不動産投資で年収1,000万円を目指すには
  • サラリーマンという身分を最大限に活用しましょう。

労働者としての地位を持つサラリーマンの給与は強い法律的な保護を与えられていますし、有給休暇を取得できるという権利も認められています。

「これだけ働いて、この給料か…」

「はぁ・・・また会社でアイツの顔を見ないといけないのか…」

 

通帳に振り込まれる薄給を眺めては文句ばかり出てきますが、家にいると自分が払わなければならない勤務時間中の光熱費や水道代、もっと細かく言えばトイレットペーパー代(笑)。そして年金や健康保険を会社が半分負担してくれてるということだけでも、サラリーマン身分を利用する価値があると割り切ります。

そしてサラリーマンの武器である有給休暇も活用します。いい物件を見つけたら善は急げと不動産会社とアポをとって平日だろうがなんだろうが、有給を取ってでも見に行きます。良い物件であればあるほど早い者勝ちになりますし、それが仮に思っていたほど良い物件でなかったとしても、見に行くことによって業者さんとの出会いにもなりますし物件を見ること自体、勉強になります。

コダテ家も有給休暇は使い倒してます。有給を取って、自身の不動産投資にかけている時間でさえも減給されることなく給料が支払われるのだから、サラリーマンとは有り難き身分だなと改めて痛感します。

 

  •  サラリーマンという安定性から得られる融資を最大限活用しましょう。

不動産投資の融資をひくには 職種や勤務先、勤続年数、年収などの属性が審査されます。職種でいうと医者や公務員、弁護士や税理士などの士業の評価が高くなりますが、額の多少はあれど、毎月一定の給料が出ることがほぼ確約されているのがサラリーマンです。金融機関側も融資を出しやすい雇用形態なので、不動産投資のスタートは切りやすいといえるでしょう。

 

 

  • 家賃は生活費に使わず、サラリーマン給与で生活しましょう

 晴れて大家となっても家賃収入がすべて自由に使えるわけではありません。

 一般的な金融商品と比較しても安定的なリターンを得られることが魅力な不動産投資ですが、家賃=儲かった=贅沢できる、の図式では危険です。

毎月のキャッシュフローはわずかであっても、時間がたてば膨らんでいきます。

辛抱強く待って、十分膨らんだキャッシュフローを次なる投資へと使います。

始めは手のひらサイズの雪玉が、ゴロゴロ転がしていくうちに大きな雪だるまになっていく、まさにそのイメージが不動産投資だと考えています。

 

 

 出世に悩まなくても年収1,000万円に到達できる

 サラリーマンが給与だけで年収1,000万円を手にするためにはどうすればよいでしょう。

それは「出世」しかありません。

しかもその出世はエリートサラリーマン同士で繰り広げられる競争になるのですからかなり苛烈なものになるでしょう。しかも無事出世レースに勝利しても、それで終わりではありません。管理職としての責任は重くなり、部下の教育にも責任を負うことになります。

そうした苦労を重ねて手にした年収1,000万円であっても、日本人の平均給与420万円+家賃収入580万円があれば簡単に並ばれてしまいます。

出世で味わうストレスもなく、土日祝は休め、有給休暇をフル消化しつつ不動産投資をする、これが実現できるのがサラリーマンの強みといえるのではないでしょうか。

もちろん年間580万円もの家賃収入を得るのは簡単な話ではありません。

ですが、適正な融資を受けて物件を手にし、そこから産まれるキャッシュフローを膨らまし、また次の物件へ投下する。

この繰り返しが上手くいけば、コダテ家のような田舎リーマンであっても実現できる金額なのです。

 

最後に

本当は脱サラしたくて仕方ない毎日ですが、仮に家賃収入だけで年収1,000万円になっても今のコダテ家の家族構成ではサラリーマンをリタイアするのは難しいです。

それはサラリーマンが年収1,000万円になっても手取りにしたら750万円ほどになるのと同様に、不動産収入も額面と手取りの乖離が大きいからです。

返済比率が30%切っているとはいえ残債もまだまだありますし、退去による空室も想定しなければなりません。

早く家賃収入だけでパリピなヒャッハー生活を送ってみたいと思いますが、まだまだ時間がかかりそうです。

でも「不動産収入がある」という安心感は、嫌々ながらもサラリーマン生活を送る上でかなりの心の支えになっています。

 

ひみつの大家さん

内緒だよと言って人に話した事はその時点で内緒でなくなります。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 

ひみつにする

 

株やFX、太陽光発電、不動産投資などなど

世の中、色んな投資方法でお金を増やしておられる投資家さんがいらっしゃいますが

コダテ妻はいつも思うのです。

投資家の皆さんって、ご自身が投資をしていることを近しい友人や親兄弟などにお話されてるのかな、と。

投資に興味がない、あるいは投資の失敗が怖いので断然貯金派 など色んな考えの人がいるなかで、とくに日本人はお金の話を人前ですることは恥ずべき事といった概念が根強いですから「お金儲けをしている」といった内容は人に話しずらいですよね。

 では、投資をしていることは「ひみつ」にした方が良いのでしょうか。

 

 

  •  投資していることを知人に話すメリット

 

  1.  上手くいっていることを口に出して話すことによって、自己満足感が倍になる。
  2. 失敗したとき愚痴を聞いてもらえて、心が救われる。
  3. 話したことによって共通点が見つかったり、相談しあえたりする新たな側面での関係ができ、良きメンターになってくれることもある。 

 

 

  • 投資していることを知人に話すデメリット 

 

  1. 単純に妬まれる。
  2. 金を持ってるやつだと見なされ、たかられたりおごらされる。
  3.  お金に執着してみっともない。投資なんて危険だ。などと面倒なディベートに発展する。

 

  • 結果

コダテ家としては 今後何かが起こって変わるかもしれませんが今の時点ではデメリットしかないという考えです。

 

サラリーマン夫婦の我が家が不動産賃貸業をしていることは、基本 家族にしか話してません。

コダテ妻に至っては実の兄弟姉妹にも話してません。

まして近しい友人に話すなどという考えは毛頭なく、

まさに ひみつの大家さん です。

ただコダテ家の個人の確定申告はまだ赤字なので、会社の給与担当者は住民税決定通知書の「主たる給与以外の合算」欄で「不動産」にレ点が付いているのをみて、「ん?」と思っているかもしれませんが。

 

仮に「私、大家してます」と友人に話したら、実は相手はもっとすごい投資をしているとわかり、お互いカミングアウトできて更なる絆が築けるかもしれません。でもその可能性にかけるにはデメリットの方が多いと思ってしまうからです。

 

大家業は孤独な商売だという観点から、各地で「大家さんの会」などがありますが、そういった集まりの場だとメリットも多くあると思います。

色んな先輩大家さんのアドバイスを聞けたり、大家同士でなければわからないことや、普段周囲に相談できないようなことも話せますからね。

ただ、そのような中でも新米大家をカモにするベテラン大家もいるようなので、人を見極める目は必要です。

 

「絶対に言わないでね」と言って聞かされたことは とりわけ人に話したくなります。

ひみつを守るのって難しいですね。

これは「カリギュラ効果」とも呼ばれ、禁止されるとしたくなる人間の心理現象

 です。

有名なところでは「絶対開けないでね」と言ったのに開けてしまう「鶴の恩返し」や「浦島太郎」の物語があり、最近ではこのカリギュラ効果を利用して、「絶対にやるなよ!」とあえて逆の呼びかけをした「モンスターストライク」のCMがありますね。

 世の中「知らない方が幸せ」ということもありますから、コダテ家の珍道中な大家業は引き続きこのブログの中だけでさらけ出していくことになりそうです。

 

 

【ご利用は計画的に】不動産投資の返済比率

先日内覧した雨漏れ古家を50万円で購入したいと伝えたら、営業マンに絶句され

「買付証明書は書いてもらわなくて結構です」

と言われました。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 

 

いくらなんでも無茶すぎましたね。

反省してます。すみません。

 

さて、気を取り直して。

 

不動産投資をなさっている方なら誰もが耳にする「返済比率」という言葉がありますね。 

 

不動産投資の返済比率を考える

 

  •  返済比率とは

毎月の返済額÷満室時の毎月の家賃収入✖100

 この式で計算する、不動産投資の安全度を示すことができる指標。

家賃収入や経費、ローン返済額から収支バランスが健全かどうか、キャッシュフローシュミレーションで返済比率が何%になっているかを見ることは、不動産投資において非常に重要ですよね。

 

  • 返済比率の目安

理想的な返済比率は40%~50%程度

資産状況や投資目的、物件の種類によって違いはありますが、不動産投資の初心者が目指すべき理想的な返済比率がこの程度といわれてます。

中古物件などで長期の融資が引けない場合はどうしても高めになってしまいますね。

 

 

  • 返済比率が高すぎると

想定外の修繕費や空室が出た場合に耐えられない

 人間が健康維持にお金がかかったり、病気になれば医療費が必要なのと同じで、不動産にもさまざまな修繕や補修が発生し、建物を維持するメンテナンス費用も必要です。

また、いつ突然の退去が起こるかもわかりません。常に満室経営ができる優良物件ならまだしも、どんな優良物件でも、多少の空室を抱えてしまうことを想定しなければなりません。空室が長引くと手元の資金が逼迫し、ついには返済が滞り 物件を維持することが難しくなります。

 

 

  •  最後に実例を

コダテ家が不動産投資を始めた頃、不勉強も甚だしい限りですが 悪徳業者から立て続けに購入していた頃の返済比率はまさに50%でした。

悪徳業者の口車に乗せられ、どうしようもないボロ家を買うために(あほみたいに)組んでしまった多額の融資。

 その物件たちはこちら。

www.ese-rich.info

 

 

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この子たちを散々購入した挙句、我が家の返済比率を前にしてその悪徳不動産屋の営業マンが放った言葉は

コダテさんの返済比率、もう少し下げた方がいいと思いますよ

ですって。

今思い返せば、まさに おまいう!(お前が言うか!)

しかし3軒も購入しておいて時すでに遅し。

 

もしコダテ家がここで不動産投資を止めていたら、それこそ地獄を見たでしょう。

この失敗をバネにコダテ家のV字復活が始まり、今では返済比率28%まで改善。

とはいえ、築古戸建メインの賃貸業なので大した数値ではないのですが。

それでも、先日の退去連絡もそうですが、ひょっとしたら明日またどこかの戸建から退去の電話が鳴るかもしれません。

投資には100%の保証などありませんから、常に危機感を抱いております。

【憂鬱に拍車】雨漏れボロ物件を内覧

たまには美しいものをみたい。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 

退去連絡に落ち込むコダテ妻をよそに、コダテ夫は更なる荒野へと向かいますよ。

ネットで見つけた気になるボロ家。

昨日早速内覧に向かいました。

6号戸建の退去連絡を受け、ぶっちゃけ全く気分が乗らないコダテ妻。

これが新築マンションや新築戸建のモデルルームなどを見て回るならテンション上がりますよ、女という生き物は綺麗なものや可愛いものが好きですから✨

それなのに見に行くものは所有者がお亡くなりになって山積みの残置物にまみれた古戸建てばかりとなると、気が滅入って当然です💦

 

ボロ家の内覧

 

自分もいつか必要になるであろう、室内の至るところに設置された手すり。

手すりだらけの室内

悲しく残された壁掛けカレンダーはこの家の主が家を去った日付を物語る。

こちらのお宅は2012年1-2月のページで終わってました。

そしてご高齢者のご自宅にはもれなく山盛りの布団が残されてます。

きっと家に遊びに来てくれるお孫さんたちのために買いそろえておられたのでしょうね。

台所も浴室も もれなく生活感満載です。

 

相続された負動産の台所

相続物件 風呂場


そして極めつけがこちら。

ボロ戸建 雨漏れで天井が落ちている

 

屋根の構造を見える化してくれている雨漏れスポット。

 

 

 

コダテ妻はただただドン引きしていたのですが、

コダテ夫は何やらエキサイティングな様子。

鼻息交じりで撮影し、営業マンから買付証明書までいただいてました。

要らんわ!そんなもん!

 

またあの恐ろしい残置物撤去から始まるのかと思うと

気絶しそうになります。

この家は5DK。💀

部屋の数とゴミの量は間違いなく比例します💦

それなのにコダテ夫は欲しくてたまらない様子😱

古家を前に、嬉しくてシッポがちぎれんばかりにフリフリするワンちゃんのようですよ💦

さんざん抵抗した結果、コダテ妻が許した希望購入金額は

 

 

 

     50万円

 

 

 

立て続けにボロをDIYしてきたので、どうやらコダテ妻は疲れているようです(笑)

 

これが東京都内や大阪市内というならまだしも、(失礼ですが)こんなボロボロの、ド田舎の家なのに売り値が300万

売り主さんにとっては こんなに雨漏れがしてようと、自分だって要らない残置物にまみれていようと、それだけの価値があるのしょうが、

コダテ妻にはありません。

間違いなくこんな指値は通らないでしょう。

通る、通らない以前に、営業マンの手中で握りつぶされ、売り主に伝わらないのでは?と思ってます。

 

 

 

 

不用品やゴミでお困りならこちらへ

 

【憂鬱】入居と退去はモグラたたきのごとく

止まない雨はない。

わかっているけど、しょぼくれる。

エセリッチ大家のコダテ妻です。

 

 

16号ゴキ戸建のリフォームが完成し、意気揚々と客付け業者さんへ入居者募集のお願いしているところに また鳴りましたよ、入居者からの恐怖の電話が😱

 

着信には6号入居者の名前。

 

 

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6号入居者からは、ちょこちょこと修理依頼の電話がかかってくるので

 今度は何を直してほしいのかと思って電話に出たら

 

 

 

 

6月末で退去します

 

 

 

 

退去連絡に衝撃が走る

 

 

一番聞きたくない言葉、キターーーーーー😱

 

大家を一撃でノックアウトさせるカメハメ波ワード。

     

     退去

 

 

しかもこの6号入居者さん、1年にも満たない入居期間ですよ💦

ワンルームマンションでももうちょっと長居してくれるんじゃないでしょうか?

 

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現在の入居者さんの前の方は2年ほど住んでいただきましたが、

退去の際、ネコによる破壊で室内もコダテ家の心もズタボロにされた過去もあり

 

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 ある種、この相次ぐ退去に呪われた6号戸建こそが「イワク付き物件」なのではないかと疑ってしまうほど。

 

来る6/28に退去立会することで電話を切ったのですが

しばらくコダテ家にはお通夜のごとく重い空気が漂ってましたよ💦

 

こっちが埋まればあっちが空いて、

あっちが空けばこっちが埋まる。

賃貸業とは虚しいモグラたたきのようだと つくづく感じた5月月末でした。