【家賃の値上げ】自主管理大家が入居者にお願いした結果
案ずるより産むが易し
コダテ家の不動産賃貸業も、まさにこんな感じで始まりました。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
まだまだ弱小貧乏なエセリッチ大家ですが
昨年、初めて家賃の値上げなるものを入居者さんにお願いしました。
値下げなら喜ばれること間違いないですが、
値上げのお願いとなると、お願いする側も辛いですよね。
人が嫌がることをお願いするのですから。
そんな試練に立ち向かうことになったのが
コダテ家の所有物件の中で、断トツ稼ぎの悪いこの区分マンション。
薄っぺらい表面利回りは１１％ほどありますが、実際の手残りは雀の涙。
そんな稼ぎの悪さも承知の上で、ただただ立地に惹かれてオーナーチェンジで購入した２号物件。
いくらＣＦが少ないからといって、家賃の値上げをお願いする考えなど微塵もありませんでした。
それなのに コダテ家に届いたのがマンション管理組合からの
管理・修繕積立費の値上げ通知です😱
古いマンションですが、外壁塗装やエレベーターリフォームなどの大規模修繕工事は数年前に済ませてます。それでも修繕費の残高がしっかりあったので安心していたのに、わずか所有４年目にして浮上した値上げ案件。
ただでさえ全然ＣＦが出ていないのに、値上がりとなれば手残りゼロどころか、赤字です。
気になる値上げ額は ３５００円ほど（安いやん💦）なのですが、
一銭を笑うものは一銭に泣くというように、弱小大家にはまさに塵も積もれば赤字の山となるのですよ💦
さてどうしたものか。
数十万の家賃に対して数千円のＵＰならまだしも、５０，０００円の家賃が数千円上がるというのは借り手としてもしんどいですよね。
悩みに悩んで考えた案は３つ。
① ３５００円 そのまま値上げに持って行く、悪代官案
② あいだをとって１７００円、というのは中途半端なので、
２０００円値上げの折半案
③ 入居者との関係を悪化させたくないので、値上げせずに泣き寝入るチキン案
結果、コダテ家が選んだのは②の案でした。
そこでまず確認したのが、前所有者と入居者さんが交わした賃貸契約書です。
賃料不増額特約など結ばれていたらその時点で道は③しかありません。
でも幸いその特約はありませんでした。
またこちらの一文もコダテ家の励みになりました。
「建物の借賃が，土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により，土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により，又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」
となっており、要約すれば家賃の増額請求ができるとされていますね。
ここ数年 大阪市内の、しかもメインステーション付近の不動産価格は跳ね上がっていたので、同様に賃料も上がってるんじゃない？と思い、
早速suumoで同じマンションの賃貸募集が出ていないか確認しました。
するとまさに ５２，０００円 で募集している同じ間取りを発見！
近傍同種ではもっと高い家賃がザラです。
現行の５０，０００円の家賃でこのエリアに住むことはできそうにありませんでした。
諸条件はそろったものの、肝心な値上げ通告。
入居者さんとは面識はありません。
２０１８年９月４日台風２１号が近畿地方を襲った際、被害が無かったか電話で話した程度です。
そこへ突然書面で値上げ通告するのは、いきなりステーキならまだしも、いきなり賃上げって、、なんだかなぁ。。
などと悩んでいても前進しない。
まさに案ずるより産むが易し思考です。
コダテ夫は まず電話で家賃の値上げをさせていただきたい旨を伝えさせていただきました。
すると、どうでしょう。
事情を説明させていただくと、入居者さん、苦笑まじりにも承知してくださいましたよ😭
改めて書面を送付しますので、返送お願いします。
と、電話を切りました。
その後、入居者さんからもご署名・ご捺印をいただいた覚書が返送され
なんとか家賃値上げに至りました。
いかんせん、それでもこのキャッシュフローです。
中学生の小遣いでも、もっともらってますよね💦
物件のキャッシュフローを逼迫しているローン完済まであと約６年。
せめてそれまで、どうか退去なさらず住み続けてくださいますことを心より願っております。
