【肉体酷使】築古戸建からの残置物撤去
Ｇ死骸まみれの１６号戸建に行くのが泣けてくる
エセリッチ大家のコダテ妻です。
Ｇなる生物は 太古の昔から、人類なんかよりはるかに長い歴史を持っている。
それはそれは凄いことですが、そんなＧの存在など、まったくうれしくない！！！
コダテ妻は大のＧ嫌いです。いや、Ｇ好きの人はいないでしょうけど。
今まで数々の古戸建てと対面してきているコダテ家ですが、１６号ほどＧにまみれた家、知りません！！
もうね、売り主さんには悪いけど、売り主さんの顔を思い出したら腹が立ってくるほどＧ残骸がひどすぎる！！！(# ﾟДﾟ)
売りに出すんだから、ちょっとは掃除しに来いよ！
１階に大勢いるのはわかります。油汚れもあれば、水回りもありますから。
でもね？なんで２階の和室と洋室それぞれにも もれなく残骸があるねん！！
１階の和室にももちろん転がってますよ🤢
思い出しただけでも本気で気分が悪くなります💦
食事中の皆様ごめんなさい。
何やら黒く転がっているのがソレです🤢
ですがコダテ夫はそんなもの意に介さず、このトレイマットをはじめ、古汚い家具をバンバン搬出してくれますよ💪
この家からは軽トラ満載✖３台分のゴミ家具の搬出でした。
狭い家なので２階にあった婚礼ダンスなんて、搬出不可能でしたよ💦
なので全てのタンスは部屋で木っ端みじんにしてから木屑状態で搬出です。
この日、バールの持参を忘れてしまったので、金づち１本でやり切りました。
家具１点から大量のゴミ部屋までどんな不用品でも回収！【エコジロー】 
【最重要】家賃保証会社への加入
取り立ては続くよ、どこまでも。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
先日ＴＶで、債権回収のプロ VS 悪質な家賃滞納者 という内容の番組が放送されてました。
債権回収とか、ナイーブなコダテ夫婦は考えただけでも胃潰瘍が１ダースほど出来てしまいそうです💦
人間、生きていく上で基礎となる衣食住の「住」を担う大家業。
ＳＴＡＹ ＨＯＭＥ！が叫ばれている昨今ですが、とくに家は大切なのではないでしょうか。
家を買うにもお金が要る。買わないのであれば借りるのにお金が要る。
このごくごく当たり前のことをできない人が、やはり世の中多くいらっしゃるのが現実です。
弱小大家のコダテ家なんて１７軒しか所有していないのに、４軒も保証会社からの立替入金のお世話になってます。
３号戸建は入居されてからすぐに滞納が始まりました。
コダテ家には全保連さんから代位弁済で家賃は入ってきたので精神的にも助かりましたが その入居者さんはわずか半年ほどで退去。
どうやって退去へもっていってくれたのかわかりませんが、恐らく全保連が頑張ってくれたのかな？と想像。
その後に決まった入居者さんは今もきちんとお支払いくださってます。
そして今は無き４号戸建も長期間に渡り保証会社さんからの入金でした。
こちらは新日本保証という会社でしたが、２４カ月ほど所有したうちの大半が代位弁済です。回収できていたのか知りませんが、こちらも保証会社サマサマでした。
今でも保証会社さんにお世話になっているのが５号戸建です。
３号戸建と同じく全保連のお世話になっているのですが、全保連に退去させられないところを見ると入居者さんは何とか保証会社へ返済はしているのでしょう。
でもそこには手数料もかかっているはずです。素直に大家へ支払っていれば不要なお金なのに・・・
この入居者さん、年間で９カ月ほど全保連からの立替ですから無駄な手数料が馬鹿になりませんよね😖
そこに、うれしくないですが新たな滞納の仲間入りをしそうな戸建がチラホラ見受けられます💦
大家業を安心して継続させるにも、家賃保証会社は本当に大切だと思います💰
【走る自主管理大家】汲取り便槽の修理
大阪から嫁いだとき、現世に汲取り便所が存在していることに心底驚いた
エセリッチ大家のコダテ妻です。
見た目は水洗、中身はボットン。このようなスタイルが主流な地域に居を構えて約２０年。
ボロ戸建投資を始めて更に詳しくなってきた便所事情。
コダテ家所有の主力築古戸建たちは皆ボットンです🚽
週末も１７号戸建のリフォームに勤しんでいる最中に、またしても今度は６号戸建から📞が💀
６号戸建
「汲取り代が異様に高くて困ってまして。業者さんに聞くと、便槽蓋を囲っているコンクリートが割れているから、そこから雨が侵入してるんじゃないかって。」
コダテ夫「わかりました💦 すぐに業者さんに見に行かせます」
業者に行かせるとは言ったものの、、幸いそのとき１７号戸建でリフォーム中のコダテ夫。６号戸建まで車で３０分足らず。いっそ自分が行って修理してやろうと奮起し６号戸建へ向かいました。
う～～ん！バリバリに割れてますね💦
これでは雨が入って水嵩が増し、汲取り代が高くなるのが納得です💦
コーナンでセメントを購入し、早速コンクリ割れを修繕しました。
ついでに雑草🌾も抜いておきました。
かかった費用はセメント代の５００円ほど。
これを業者さんに行かせていたら、日当だけでも５０００円ほどかかったでしょう。
あとは素人修理で雨の侵入が無くなってくれることを祈るばかりです💦
【築古戸建投資】事故物件が驚異の利回りを叩き出す！
田舎の利点：人が少なすぎてコロナの危険を感じない。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
巷で耳にする事故物件。心理的瑕疵物件。
２，３カ月だけでも低家賃で人を住ませて 次の人には告知事項にしないで済むようにする・・
という話は実際あるのかわかりませんが、実際コダテ家も１４号の扱いをどうしたらよいか悩みました。
間取りは３ＤＫ。ド田舎なのに駐車場が無いという超絶ハンデ⚡
近くの駐車場まで８０ｍ🚶
築年数も５０年ほど。加えて汲取り🚽＆プロパンガス。
そして事故物件（爆）
これほどの悪条件を備えた１４号ちゃんなのに
なんと４２，０００円で入居が決定しました🤑
物件価格１００万円に対し、年間５０４，０００円の家賃収入💰
単純計算の表面利回りは５０％
こんなに簡単なら猫も杓子も不動産投資しますよね💦
大切なのは１に実質、２に実質。
３，４がなくて５に実質。
実質利回り命です💪
物件価格＋登記等の諸費用＋リフォーム代等＝１４４万円。
現金購入なので返済は無いのですが、毎年発生する固定資産税と火災保険料を差し引いて
実質利回り３２％です✨
コダテ家の所有する物件の中で断トツの稼ぎ頭になってくれました😂
心理的瑕疵物件に入居者が決まる！
コロナの影響で本業が暇で仕方ない。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
昨晩の夕食時、コダテ夫の携帯が📞♪
いつもお世話になっている賃貸業者さんからです✨
昨年１２月に購入した心理的瑕疵物件に入居希望者が現れたとのこと！
一度は３月末に入居したいと言ってくれたジモティー客に着信拒否され、
無駄な空室期間を作ってしまった１４号戸建。
何よりコダテ家にとっての初の心理的瑕疵物件だったので、ずっとずっと気に病んでいました💦
その子にやっと入居者が！！
コダテ家全員で喜びましたよ！
入居者さんは５０代の女性で一人暮らし。
現在お住まいのアパートが立て替えのために追い出されてしまうという。
でも、知り合いも多いこの土地から離れたくないという希望がマッチしたようで ５月から入居してくれます✨
心配していた心理的瑕疵もなんのその とのこと（心強い）
これで目下の１６、１７号戸建のリフォームにも力が湧いてきますね💪
ＤＩＹで和室を洋室にチェンジ
布マスクを１世帯に２枚とか。
馬鹿にするのもほどがある。
腹が立って仕方ないエセリッチ大家のコダテ妻です。
さて、先週末を利用し、１７号戸建の１階にある６帖と８帖の２間続きの和室を
洋室化にする作業に入りました。
合わせて１４帖！ちょっとした宴会場ですよ💦
しかも立派な欄間＆床の間付き。
畳の表替えだけにして和室のままでいこうか、かなり悩みました。
いつもお願いしている畳屋さんは表替え１枚３８５０円（税込み）
これを１４枚で５３９００円。
一方、洋室化にするために必要な具材代は
木材（３０✖４０✖２０００）６本で１０８０円（コメリ）を１２セット。１２９６０円。
コンパネ １２９８円✖１４枚で１８１７２円
コンパネビス ７４８円
この時点で３２０００円ほどかかってます。
あとはＣＦを貼っていくのですが、ＣＦもそこそこしますよね。
シートとノリ等で２５０００円ほどかかるでしょう。
そうすると畳の表替えより少し高くつきます💦
でもこの１４帖を洋室にすれば、かなりの広さのリビングです。
内覧時にもかなりのインパクトを与えることができそうです✨
そして長い目で見ると退去時にまた畳の表替えをしないといけないかも、と考えると
ＣＦを張り替えるだけのほうが安くつきますよね💰
なので、コダテ夫に頑張ってもらいます😁
この部屋を洋室にしていきます。
👇👇途中経過
今週末もガッツリ作業に向かいます💪
接道がヤバイ戸建の紹介が舞い込む
ネテモサメテモ（Ｂ’ｚ）不動産投資のことばかり考えている
エセリッチ大家のコダテ妻です。
先日、１６号・１７号の２軒同時決済の前日！に何度かお会いしているのですが
購入したことのない不動産屋のお兄さんから新たな物件紹介が。
面積：土地 約１７坪（狭い・・）
間取り：４ＤＫ
現況：空き家・動産物あり（いまだかつてないほどの量でした😵
駐車スペース：無し
道路：私道 幅員約２ｍ！( ﾟДﾟ)
値段はあえて言われず、提示いただければ。というのでコダテ夫と見に行きました。
接道が２ｍって、、、
その時点でコダテ妻は買う気なし。
というか、買う金なしですよ！翌日には２軒買うのだから！
外観は・・
外壁塗装もされており、築年数の割には綺麗でした。
が、問題は道ですよ！道！！！
ほんとに狭い！！
ていうか、ほんまに幅員２ｍあるの！？！？！？
ないやろ！！
軽トラックすら入れないときたら、室内の鬼のような残置物をどうやって撤去するの！？！？！
水回りもリフォーム済で綺麗だったのですが、ありえないほどの残置物と道がないという恐ろしい内容。
３０万で指値したら、さすがに無理ですと返事がきました（笑）
家具１点から大量のゴミ部屋までどんな不用品でも回収！【エコジロー】
６号物件：田舎県 入退去多発築古戸建
【２０１６年１２月】購入
５号のＤＩＹリフォームが終わるやいなや、まだ入居者も付いていないというのに
ネット検索でコダテ夫婦の目に留まってしまった６号戸建。
築年数が比較的若い（コダテ家にとって）というのが魅力で、しかも内装も激しいＤＩＹは不要な感じだったので、２９０万のところ、２７０万で購入しました。。
この頃の指値具合はまだまだ甘ちゃんですね（笑）
というのも、これを仲介していた某大手不動産会社の営業マン、大きい指値は無理ですから！と、頭からなかなか威圧的でした(# ﾟДﾟ)
やはり「大手」という看板を背負っているとこうも人間を大きくしてしまうのでしょうか。
子犬🐶のようなコダテ夫婦はおとなしく２０万ダウンで引き下がったのです。
しかしこの物件には隠れた瑕疵がありました。
それは
「隣人」。
いわゆる「クレーマー」に属するタイプの隣人でして、購入してすぐに電気のメーターボックスを探すため物件の周りをウロウロしていると、まるで泥棒を追い払うがごとく家から飛び出してきましたよ、クレーマー隣人が。
その際のやりとりは思い出しただけでも精神衛生上よろしくないので割愛します。
まぁ確かに家の周りをウロつかれたら怪しいなと思うのはわかるのですが、物には言い方ってものがありますよね。
シロアリや雨漏れの瑕疵の方がこんな隣人がいることに比べたら可愛く見えますよ。
この隣人が原因なのかはわかりませんが、この物件は入退去が頻発して悩みます。
| 物件所在地 | 近畿圏 某県庁所在地 | |
|---|---|---|
| 交通 | 車のみ | |
| 築年数 | １９８６年 | |
| 建築構造 | 木造 | |
| 間取り | ３ＬＤＫ 軽自動車１台駐車可 | |
| 物件価格 | ¥2,700,000 | |
| 家賃 | ¥45,000 | |
| ローン返済 | ¥16,500 | |
| 管理修繕費 | ¥0 | |
| 火災保険 | ¥1,804 | |
| 固定資産税（月割り） | ¥1,934 | |
| 毎月キャッシュフロー | ¥24,762 | |
| 利回り | 17.00% | |
５号物件：田舎県 築古戸建
【２０１６年９月】購入
ここからコダテ家の住まう県内での戸建て投資が始まります。
コダテ夫は口数の少ない男子です。
毎晩毎晩、一人で押し黙ったままスマホを眺めています。
何を眺めているのか、なんてことも全く話してくれません。
そんなコダテ夫がある日やっと口を開いたのです。
「ボロ戸建の再生投資をやってみたい」と。
この一言が、コダテ家のハチャメチャＤＩＹの始まりになるとはこのときは露知らず・・
世の中の女性って、綺麗なものにはお金を使うことは厭わなくないですか？
かくいうコダテ妻もそうです。汚いものに何百万も出すなんてとんでもない！
これまでの物件はすべてがオーナーチェンジ物件なので、ＤＩＹなんて一切してません。
始めは猛烈に反対しました。
ですが、言い出したら全く聞かない頑固全開のコダテ夫。
しかも取得費用は前回の４号戸建と同様、またしてもコダテ妻の名義で政策金融公庫へ行ってこいというじゃないですか！(# ﾟДﾟ)
めっちゃいやです。いややのに、言い出したら本当にうるさいコダテ夫。
行くまで毎日こんこんとウルサイ。
それに引き換えコダテ妻は優しいのです。
「絶対リフォームなんか行かへんからな！あんた一人で行ってこい！」
と、優しい言葉をかけてから、渋々融資を受けに出向き、２９０万戸建に対してオーバーローンの３４０万を借りてきました💰
さぁ、この子もなかなか激しいＤＩＹを施しましたよ。
| 物件所在地 | 近畿圏 某県庁所在地 | |
| 交通 | 車のみ | |
| 築年数 | ||
| 建築構造 | 木造 | |
| 間取り | ５ＤＫ 軽自動車１台駐車可 | |
| 物件価格 | ¥2,900,000 | |
| 家賃 | ¥42,000 | |
| ローン返済 | ¥20,000 | |
| 管理修繕費 | ¥0 | |
| 火災保険 | ¥1,732 | |
| 固定資産税（月割り） | ¥2,250 | |
| 毎月キャッシュフロー | ¥18,018 | |
| 利回り | 14.00% | |
物件４号：大阪府 下町テラス（売却済み）
【２０１６年４月】購入
【２０１９年２月】売却
３号戸建に引き続き、甘ちゃんの初心者コダテ夫婦が悪徳不動産会社の口車に乗せ乗せに乗せられて購入した４号戸建。
戸建といってもこの子は３，４軒がくっ付いている、高度成長期の日本を全身で表現している長屋です。
悲しいかな、日本政策金融公庫さんから（あほみたいに）フルローンで融資を受けており、売却したとはいえ、返済だけはガッツリ残ってます💀
勉強不足も甚だしい、コダテ夫婦の恥部です。
| 物件所在地 | 大阪府 | |
|---|---|---|
| 交通 | 京阪本線 駅徒歩１０分 | |
| 築年数 | 不詳 | |
| 建築構造 | 木造 | |
| 間取り | 3DK | |
| 物件価格 | ¥3,800,000 | |
| 家賃 | ¥42,000 | |
| ローン返済 | ¥20,000 | |
| 利回り | 13% | |
| 家賃収入2年間所有 | ¥1,008,000 | |
この物件を売却したお金で１３号戸建を購入しました。
襖はペンキでＤＩＹ
コロナで休校中の息子にＤＩＹをさせてます。
使える者は全員使え。エセリッチ大家のコダテ妻です。
今月から中学2年生になる次男坊に一枚２００円でアルバイトしてもらいました（笑）
襖の桟と取っ手の部分はコダテ夫が外しておきました。
桟を取るのが面倒だったときは桟にマスキングテープをしてから塗装してましたが
なかなかこのマスキング処理も面倒です💦
桟を取るのも一苦労ですが、塗装の段階ではとってもスピーディーに作業できます。
次男坊は今までの古戸建てでも何度も塗装をしてくれてますので手慣れたものです😁
コダテ夫婦が社畜中に一日かけて仕上げてくれました✨
週末にしか現地の古戸建てに行けない夫婦なので、自宅に持って帰れるものは持ち帰ってから仕上げるようにしています。
田舎の家は広いことだけが取り柄なので、今回は１０枚もの襖を持ち帰りましたが写真のように普段使っていない部屋を作業部屋としてヤっちまいます。
まずは下地処理です。
クロスは下地無しで貼り付けちゃいましたが、塗装だけは下地を省略すると襖に忍んでいる積年のアクが浮き出てきて最悪です。
コダテ家が長年愛用している下地です。
カチオンは一度塗り。乾燥時間を置いたのち、上塗りの１回目に入ります。
こちらも長年愛用しているエコフラットという塗料。
延べ壁面積にするとどれほど塗布してきたことでしょう。
１回目の乾燥時間を置いたのち、２回目も塗ります。
写真の通り、塗りたては紙がシニャシニャになってしまいますが、乾燥すると ピーーン！と張ってくるので大丈夫です✌
これで完成です✨
襖紙を張り替えたこともあるのですが、ついついコスパ的にもペンキが残っていると塗装で仕上げてしまうコダテ家です💦
１５号戸建、入居付けの連絡が来ました！
ドリフターズの映像が流れているニュースを見て
朝から泣いてしまったエセリッチ大家のコダテ妻です。
２９日の日曜も朝から１６号戸建のリフォームに励んでいました。
夕方、そろそろ引き上げようかと帰り支度をしていると賃貸業者さんからの📞が！✨
２／２に購入の決済をした１５号戸建の入居者が決まりました！
１５０万円の１５号戸建。
かろうじて軽自動車は駐車できるのですが、恐ろしく狭いスペースのため
無事に駐車できた後は家の壁と車のわずかな隙間しか残らないので
運転席からの脱出テクが引田天功ばりに必要です😋
もちろん助手席側は完全封鎖になります💦
なので入居者さんはわざわざ近隣駐車場５０００円を借りてくれるとのこと。
申し訳ないです💦
気になるお家賃は３８，０００円💰
この子の総仕上げは１９５万円（決済時の費用も全て含む）かかりましたので、
実質利回りは２３％。
入居者さんはシングルマザーでお子さんは春から中学生になるお嬢さん１人との二人暮らし。
この🏠は３ＤＫあるのですがミニチュアのように狭い家なので２人でちょうど良いかんじです😅
天六のお寿司屋さん 春駒に行きたかったのに
食い意地だけは天下一品。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
独身時代、生まれ育った大阪で大好きだったお寿司屋さんの一つ
天神橋筋商店街にある春駒さん🍣
https://tabelog.com/osaka/A2701/A270103/27002205/
最後に口にしたのはいつだったのか・・
昨年、👇の賃貸契約を交わしに大阪へ行ったときに寄ってみることにしました。
すると・・
火曜日が定休日ということをすっかり失念しており、敢え無く撃沈😭
代わりと言っては失礼ですが まるまん寿司 天五店さんでランチをいただきました。
赤だし付きの満福寿司 ９９９円税込み
久しぶりに回っていないお寿司屋さんに行ったというのに、お安いランチセットしか頼めない、まさにエセリッチな大家夫婦。
お味は・・
う～ん
やっぱり春駒さんがおいしいですよね！
しばらくは１６号と１７号のリフォームで多忙になるし、コロナの影響もあって
なかなか大阪まで帰れませんが絶対もう一度春駒さんへ行くぞ！
下地処理も無しに砂壁へクロスを貼る
真の不器用とは私のこと。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
コダテ夫が駐車場を作り出す作業をしている間、コダテ妻は室内でクロス貼りです。
とにかく不器用＆面倒臭がりが売りのコダテ妻なので、職人さんはきちんと下地処理をするでしょうけど、砂壁に「えいや！」と直貼りです😝
１５号戸建でも経験済みですが、意外としっかりくっついてくれますよ😅
まず２面だけですが、クロスを貼り付けた和室です。
窓の下の砂壁なんて、砂が剥がれてますが、ここもおかまいなしにクロス攻撃の予定です。
畳も傷んでますね💦
この部屋は洋室に変える予定です💪
次回はこの床の間の中もクロス貼りです。
駐車場をＤＩＹで作り出す
ＤＩＹが唯一の運動不足解消となってます。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
今回は１７号戸建の黄色い部分を整地します。
なんとか軽自動車が入る面積です。
そこそこ根の張った木が４本🌳
のこぎりで切るだけでは駐車場としては厳しいので、しっかり根を掘り起こして整地します。
ミミズは出るわ、カブトムシの幼虫は出るわ・・
根を掘り起こす作業はこんな自然の素晴らしさを満喫する気も起らないほど、
クタクタにしてくれます。
でもこれを業者さんに頼んだらダメダメです。コダテ家には潤沢な資金などどこにもありません💸
自分でやると、必要なのは体力と気力だけで投資で一番大切なキャッシュを死守できます。
午後１時過ぎから夕方５時頃まで素人が頑張りました。
見事にすっきりしました✨
あとはレンガをチョチョイと取り除き、本当ならコンクリートでも流してあげたら見栄えがいいのですが、そんなお金は繰り返しますがありません（笑
市内の採石業者に何軒か📞して、一番安いところで購入します。
コーナンなどでも販売してますが、これだけの面積をまくにはコスパが悪いですしね。
仕上げは次回の週末ＤＩＹで頑張ります⛏
