【ローン審査落ちた】とある貧乏大家の恥話
今月も残すは４軒からの家賃のみ。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
昨年の恥話です。
区分マンションがあまり儲からないことは 所有物件1号・２号で十分わかっているのに、たまたまネットで見つけた大阪・江坂の中古区分マンションに目が留まってしまったコダテ妻。
江坂といえば「関西の住みたい街ランキング」に常にランクインしてくるエリアです。
江坂に限らず「住みたい街」に選ばれるような場所の物件は当たり前ですが高いですよね。
それなのに、その区分マンションはコダテ家でも頑張れば手が届きそうな価格で売りに出されていたのですからタチが悪い。
いっそ雲の上のような金額だったら欲しいなんて思わなかったのに（笑）
もちろんかなりの築古マンションだったのですが、江坂駅徒歩６分という大阪出身のコダテ妻が大好物な「好立地」も備えており、ゆくゆくはコダテ妻の自己使用（終の棲家）に最高じゃないか！と、どうしても欲しくなり、それなりの頭金もかき集め あらゆる銀行へ「セカンドハウスローン」を申請しました。
が、全ての銀行からＡＬＬ却下。
似非リッチ改め、貧乏大家のコダテ妻です。
上記の苦汁をなめた出来事から早一年。
ローンが通らないなんて、まるでブラックリスト常連客のような扱い😱
夫婦そろって朝から晩まで社畜として働き、やっと稼いだ少額の給与からゴッソリ納税もしているというのに区分マンションひとつ買う金さえ貸してもらえないとはどういうことやねん😭
その頃のコダテ家は（今もですが）百万程度のボロ戸建ならまだしも、そんな高価な物件を現金買いする資金はどこにもなく、あっけなく２番手の不動産業者に現金買いされ、その数か月後、見事にリフォームされたその部屋が倍以上の値段で売りに出されていました。
今思い出しても悔しくて地団駄踏んでしまいそうです（笑）
そして改めて痛感する現金の強さ！
この悔しさから、コダテ家の利回り死守＆キャッシュフロー命の守銭奴魂にますます火がつきましたよ🔥
どうして却下されたかなんて銀行は何一つ教えてくれませんので、コダテ家なりに分析してみたのがこちら。
- 不動産投資で受けている融資の残債の多さ
- 確定申告が赤字だから（減価償却費が効いているため）
- 融資対象が古すぎる（担保価値が低い）
- 希望した融資の金額が少なく、手間がかかる割には銀行が大して儲からない
- おぬし 賃貸業してるやん。セカンドハウスといいながら、賃貸に出す気やろ
恐らく全て当てはまるかと（苦笑）。
そもそも「セカンドハウスローン」のような低金利な商品で借りようとしたのが間違いだったのでしょう。（と信じたい）
チクショー！いつか見ておれ！
そのうち現金をワシ掴んで一括ニコニコ現金払いしてやる！・・・
などと不満を漏らしたところで ただの負け犬の遠吠え。
その後も、相変わらず田舎の築古戸建ばかり買い進めているため、いまだ江坂のマンションを一括で買えるようなお金は貯まりません。
コダテ妻の終の棲家は、いつか空室になったときの物件１号か２号かな、と諦めています😞
ないものだらけのFURUKODATE
愛しい人がないものねだりをするのは可愛らしいものですが
古戸建てのないものだらけは大家の財布がやせ細り、怒りすら湧いてきます。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
現在ＤＩＹリフォーム中の１６号ボロ戸建、幸いＴＶアンテナこそはありますが
こまごましたものが、まるで嫌がらせかのように無いんです。
まずはドアノブ。
開ける時はこの穴に指を突っ込んで引っ張っれということですね、わかります。
突き指に注意しましょう。
お次は玄関扉。
ゆっくりと閉まり、指詰めを防止するドアクローザーですが、このように壊れていると
何者かに追いかけられて、一刻も速く扉を閉めたいときには便利ですね。
鍵が閉まらないだけでなく、ドアをパタンと閉めると 工具がなければ開かないほど壊れたトイレのノブです。
お腹の急降下が起こりトイレに駆け込みたいときは、扉を開けるだけで時間がかかって脂汗をかけそうです。
よそ見してると捻挫必至。
玄関先にちょっとした落とし穴があり、スリル満点です。
軽自動車しか停めれない駐車スペースなのでタイヤにもよくないですね。
そして一番の極めつけがこちら。
ん？
なんで風呂の扉にポスターなんか貼ってるの？
浴室ドアなんて、普通は擦りガラスで中が見えないようになってるはずなのに
入浴中のシルエットが見えるだけでも恥ずかしかったの？売り主さん。
思い切ってポスターをはがしてみると
丸見えやん。
これらのないものだらけを全てリフォーム業者さんにお願いしたらコダテ家に舞い込む請求書はいくらになってしまうのか！
それぞれくだらない修理ばかりなので そう高額にはならないのでしょうけど
人様に動いていただくと部品代だけの請求では済みませんよね。
多くの古戸建てで抜けかけの歯のごとくグラグラなドアノブを交換してきたので
これは楽勝です。
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古戸建てには一番安いドアノブで十分です。
これで突き指の危険が無くなりました。
そして玄関ドア。
こちらも２０２０年、年明け元旦早々に１０号戸建で修理したことがあるので自分でできるだろうと判断。
もしあの時いつものリフォーム業者さんが修理に行ってくれていたら今回も自分で直せる自信がなかったところです。
指詰めの危機から逃れることができました。
ドアノブと違って少し手間取りますが今回も無事設置でき一安心。
続いて この古戸建ての室内で、一番今風に仕上がったのがこちら。
こんな立派なレバーハンドルを付けてもらって、なんだかオサレ賃貸物件の仲間入りをした気分です。
あきらかにこの家の室内でトイレドアだけが近代的に見えます💦
急遽駆け込んだコーナンPROにこのハンドルレバーしか置いてなかったので渋々購入。
玄関先の落とし穴は 極力近いサイズの蓋をコーナンで購入し、あとはコンクリートカッターで微調整するときれいに塞ぐことができました。
３００円ほどですみました💰
最後に今回初の試みとなった、浴室ドアの擦りガラスはめ。
色々悩んだ末、ガラスではなくアクリル板で仕上げることに。
初めてだったので上手くいくかかなり不安でしたが何とか形になりました。
これで入浴中の姿にモザイクがかかりますね。
この狭い脱衣所で作業するにはかなり厳しいので浴室ドアは毎度のことながら自宅へ持ち帰って仕上げました。
この修理もパッキンと合わせて3,000円ほどでできたので貧乏大家は助かりましたよ。
１１号物件：田舎県 隣人ネコ屋敷築古戸建
【２０１８年２月 購入】
２０１８年、大して熟考もせずに設立した賃貸業での合同会社。
その法人での初購入となったのがこの１１号物件です。
法人を設立したところで、買うのはボロばかり。
この１１号物件、隣家がなかなかのネコ屋敷でして、リフォームに行くたびに家の周りを何種類ものネコちゃんが闊歩している状況。。一体何匹いるのやら・・
飼い主である隣人さんはとてもいい人なのですが、ネコの出入りのために開けっ放しになっている玄関から見えた室内の柱が、割りばしのようにか細く削られていたのが衝撃的でした( ﾟДﾟ)
少しでもにゃんぱく宣言の歌詞を理解してくださればいいのですが。
また田舎県必須アイテムの駐車スペースは、助手席側は完全封鎖になりますが かなりキツキツで５ナンバーの小型車までならなんとか駐車できます（無理矢理）。
加えて、物件にたどり着くまでの道が一部ですが非常に狭い！
３ナンバーでもなんとか通過できるのですが 車の障害物センサーが
「ビビビッ 右前です」
「ビビビッ 左前です」
と しゃべりっぱなし。
これが毎日となるとかなり苦痛です。
それが原因かわかりませんが（間違いなくそう）リフォーム仕上がりから半年も入居者がつかず やっと決まった入居者さえたった１年で退去😫
そこからまたしても半年近く空室を味わうのですが、2020年2月からなんとか入居者が付いてます。その入居者さんからは贈り物までいただきました。
今回の入居者さんは犬を飼ってらっしゃいます。
ネコだったら隣家のネコたちと更なる交配を繰り広げるのではないかと心配してましたが 犬の気配があればネコちゃんも１１号の敷地においそれと入ってこないんじゃないかな？と期待してます。
| 物件所在地 | 近畿圏 某県庁所在地 |
|---|---|
| 交通 | 車のみ |
| 築年数 | 50年超え |
| 建築構造 | 木造 |
| 間取り | 5ＤＫ |
| 物件価格 | ¥2,200,000 |
| 家賃 | ¥42,000 |
| ローン返済 | ¥0 |
| 管理修繕費 | ¥0 |
| 火災保険（月割り） | ¥1,973 |
| 固定資産税（月割り） | ¥2,100 |
| 毎月キャッシュフロー | ¥37,927 |
| 利回り | 19.00% |
【贅肉酷使】油カスとの闘い
キッチンタイルがあまりに汚すぎ、半べそをかきながら掃除をしました。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
うちの古戸建てたちはいつも写真映りが良いですね♪
写真マジックは恐ろしい。本当に何度も言いますが、実物はこれ以上に汚いです。
写真指名したけど実物を見てガッカリする殿方の気持ちがわかります。
週末はこの油カスとアルミテープはがしに格闘した４０なかばのコダテ妻。
うちの古戸建ての中でも突出した汚さを誇るゴキハウス１６号。
ゴキといえば台所が奴らの聖地じゃないですか。
すでに流し台は撤去し、１６号室内の目に付くＧの亡骸は全て捨てたとはいえ、
何か不吉な予感がしながら こわごわキッチンタイルに近寄ると、コダテ妻の鋭いＧセンサーが反応しましたよ⚡
なぜかヤツの羽だけがアンモナイト化石のように油カスと一体化になって へばりついているじゃあないですか💀
恐らく羽が取れたBODYの方は幾十と転がっていた死骸の中にあったのでしょう。
ほんまに汚いねん、この家！！もういやっ！
これを大のＧ嫌いなコダテ妻に清掃させるなんて、もはや嫁虐待のＤＩＹ。
コダテ夫は羽こそ取り除いてくれましたが、なんせまだまだやることが山盛りの１６号ボロ戸建。さっさと浴室内の作業へと消えていきました。
一人キッチンに残されたコダテ妻は葛藤します。
いっそこの汚いタイルごと取り換えたい。
タイル職人に依頼したらいくらいるのか？
いや、もうタイルなんて貼りたくない！
コダテ家所有のボロ戸建たちは全員昭和風情なタイル貼りキッチン。
たまにはキッチンパネルで今風なオサレキッチンに仕上げたい！
でも大枚はたいてキッチンパネルを貼ったところで、誰がこの家に家賃５万も６万も出して住んでくれようか。（住んでくれまい）
相変わらず答えがわかっている悲しい押し問答から心を切り替え、コダテ家の利回り死守のためという、守銭奴魂だけを奮い立たせて気合いで作業を開始。
この清掃で大活躍したのは、毎回いうまでもなく花王様のマジックリンとメラニンスポンジ様。
でも先日の換気扇と違い、タイル上で凝固したガチガチの油とアルミテープはメラニンでは取りきれませんでした。
そこで活躍したのがこちらのスクレーパー
 |
コーナン オリジナル LIFELEX（ライフレックス） 皮タチ45mm平型 LFX－10－083 価格:382円 |
これでひたすらカリカリカリカリ油カスとアルミテープを削っていきます。
アルミテープはかなり固いのでメラニンスポンジがズタボロになり、
スクレーパーがなければ無理です。
そして守銭奴の努力の結果がこちら。
おかげでその晩、贅肉に包まれたぷにぷにの二の腕がもげ落ちてしまいそうなほど重くてダルくて眠れませんでした。
いつの日か、プロの清掃に依頼できる本物のリッチ大家になりたいな。
【比較】不動産投資にみる まちのネズミといなかのネズミ
住めば都という ことわざ。
住まば都という という言葉もありますが、
私は後者の思想です。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
町と田舎の比較を描いたこちらのイソップ童話。コダテ妻も息子たちが幼少の頃読んであげた絵本のひとつです。
大阪で育ち、現在は田舎暮らしという、両方の地を経験しているコダテ妻からしてみれば、合点もいくけど納得できない点もあるストーリーですが、大人になって読んでも楽しめるので、未読の方は是非いちど。
厳密にいうと都会と田舎の分かれ目って何なんでしょうね。
判断基準について書かれた面白い記事を見つけました。
あなたの地元は田舎？都会？「この中の５つが近所にあれば田舎」が絶妙に的確で笑える | 笑うメディア クレイジー
残念ながらコダテ家の住む地域はこの５つすらコンプしていないので、超ド級なのでしょう（笑）
都会の定義もこれといってしっかりしたものはないようで、やはり個人の感覚によるのだと思いますが、コダテ妻的には
- 公共交通機関が発達している
が一番シンプルな基準になってます。
では不動産投資はどんな違いがあるでしょう。あくまでもコダテ妻目線です。
都会で投資するメリット
1.資産性が高い
これは明快ですね。全国の地価地価ランキングの上位に出てくるような場所に畳一枚分でも土地を所有できたら、もう「似非リッチ」なんて言わずに済みます。
2.高い家賃が期待できる
コダテ家はいつも思います。
ある朝目が覚めると うちの一軒家が突然梅田の駅前とは言いませんが、大阪市内の住宅街に移動してないかなと（笑）
倍とまではいかなくても、もっと家賃をもらえるでしょうに。
都会で投資するデメリット
1.物件が高い
価値あるものにはそれなりの対価が付いてきますから、当たり前のように物件価格が高くなります。
2.税金が高い
コダテ家の物件１号の区分マンションたった一つで田舎県の築古２軒分以上の固定資産税になってますから、やはり価値あるものには税金もついてきますね。
田舎で投資するメリット
1.物件が安い
これにつきます。
コダテ家も大阪府下で車庫付き一軒家が欲しかったけど、買えたのは再建築も怪しいボロ長屋のみ。
2.物件が安いゆえに高めの利回りを得ることができる
そもそも高い家賃が取りにくいので リフォームにかかる費用はよく値踏みして購入しなければ意味をなしませんが、工夫次第で「為せば成る。」と実践大家は思います。
田舎で投資するデメリット
1.資産性が低い
固定資産税にもあらわれますが、資産性は低くなります。
もしコダテ家が所有している物件を担保にして借金をしたいと思っても
いったい銀行さんはいくら貸してくれるでしょう。
十把一絡げに考えても心もとないです。
2.人口の減少
コダテ家の住まう地域も年々着々と人口流出してますので、とてもじゃないですが明るい未来を期待できません。
所有物件のあるエリアはこちらに比べるとマシですが、それでも昔と比べると減ってきてます。
いまはまだ何とか客付けしていただいてますが、コダテ家の息子たちの代になったらこの田舎県、大丈夫かしら？と案じてしまいます。
結論
会社からの給与が高い人だと、節税効果も期待できますから都会の物件は魅力ですよね。なんといっても便利ですし、ゆくゆくはセルフユーズも考えられますし。
でもコダテ家は資金が少ないので、都会の物件にはこれ以上手が出ません。
かといって いくら利回りが高くても、普通の感覚では田舎のゴキブリだらけのボロ戸建なんて買いたくもないし自分で修繕なんてしたくもないでしょう。
両者とも一長一短がありますが、どっちが正解なんて無いですが
自分がどちらに向いているか、そして結果、自分が望む結果に結びつく、満足な投資をできることが一番大事なんだろうなぁと思います。
【家賃の値上げ】自主管理大家が入居者にお願いした結果
案ずるより産むが易し
コダテ家の不動産賃貸業も、まさにこんな感じで始まりました。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
まだまだ弱小貧乏なエセリッチ大家ですが
昨年、初めて家賃の値上げなるものを入居者さんにお願いしました。
値下げなら喜ばれること間違いないですが、
値上げのお願いとなると、お願いする側も辛いですよね。
人が嫌がることをお願いするのですから。
そんな試練に立ち向かうことになったのが
コダテ家の所有物件の中で、断トツ稼ぎの悪いこの区分マンション。
薄っぺらい表面利回りは１１％ほどありますが、実際の手残りは雀の涙。
そんな稼ぎの悪さも承知の上で、ただただ立地に惹かれてオーナーチェンジで購入した２号物件。
いくらＣＦが少ないからといって、家賃の値上げをお願いする考えなど微塵もありませんでした。
それなのに コダテ家に届いたのがマンション管理組合からの
管理・修繕積立費の値上げ通知です😱
古いマンションですが、外壁塗装やエレベーターリフォームなどの大規模修繕工事は数年前に済ませてます。それでも修繕費の残高がしっかりあったので安心していたのに、わずか所有４年目にして浮上した値上げ案件。
ただでさえ全然ＣＦが出ていないのに、値上がりとなれば手残りゼロどころか、赤字です。
気になる値上げ額は ３５００円ほど（安いやん💦）なのですが、
一銭を笑うものは一銭に泣くというように、弱小大家にはまさに塵も積もれば赤字の山となるのですよ💦
さてどうしたものか。
数十万の家賃に対して数千円のＵＰならまだしも、５０，０００円の家賃が数千円上がるというのは借り手としてもしんどいですよね。
悩みに悩んで考えた案は３つ。
① ３５００円 そのまま値上げに持って行く、悪代官案
② あいだをとって１７００円、というのは中途半端なので、
２０００円値上げの折半案
③ 入居者との関係を悪化させたくないので、値上げせずに泣き寝入るチキン案
結果、コダテ家が選んだのは②の案でした。
そこでまず確認したのが、前所有者と入居者さんが交わした賃貸契約書です。
賃料不増額特約など結ばれていたらその時点で道は③しかありません。
でも幸いその特約はありませんでした。
またこちらの一文もコダテ家の励みになりました。
「建物の借賃が，土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により，土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により，又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」
となっており、要約すれば家賃の増額請求ができるとされていますね。
ここ数年 大阪市内の、しかもメインステーション付近の不動産価格は跳ね上がっていたので、同様に賃料も上がってるんじゃない？と思い、
早速suumoで同じマンションの賃貸募集が出ていないか確認しました。
するとまさに ５２，０００円 で募集している同じ間取りを発見！
近傍同種ではもっと高い家賃がザラです。
現行の５０，０００円の家賃でこのエリアに住むことはできそうにありませんでした。
諸条件はそろったものの、肝心な値上げ通告。
入居者さんとは面識はありません。
２０１８年９月４日台風２１号が近畿地方を襲った際、被害が無かったか電話で話した程度です。
そこへ突然書面で値上げ通告するのは、いきなりステーキならまだしも、いきなり賃上げって、、なんだかなぁ。。
などと悩んでいても前進しない。
まさに案ずるより産むが易し思考です。
コダテ夫は まず電話で家賃の値上げをさせていただきたい旨を伝えさせていただきました。
すると、どうでしょう。
事情を説明させていただくと、入居者さん、苦笑まじりにも承知してくださいましたよ😭
改めて書面を送付しますので、返送お願いします。
と、電話を切りました。
その後、入居者さんからもご署名・ご捺印をいただいた覚書が返送され
なんとか家賃値上げに至りました。
いかんせん、それでもこのキャッシュフローです。
中学生の小遣いでも、もっともらってますよね💦
物件のキャッシュフローを逼迫しているローン完済まであと約６年。
せめてそれまで、どうか退去なさらず住み続けてくださいますことを心より願っております。
【築古戸建にありがち】ゆるふわフローリングの修繕（後編）
大阪の緊急事態宣言が解除されたら、正月ぶりに帰郷したい。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
幸い大阪府内の入居者さん達からは何の連絡もないので、県境を越える必要がなく助かってますが、いい加減そろそろこの田舎県から出ていきたくてウズウズしています。
そんな中、フツーの田舎のサラリーマン（しかもデスクワーク）であるコダテ夫が大工仕事を頑張ってくれましたよ。
前回披露させていただいた ゆるふわ触感の板間たち。
まずは２階の板間からやっつけにかかります💪
この洋室は6帖サイズ。
補強に使うのは、和室の洋室化でも大活躍のコンパネ12mm✖６枚です。
板間のサイズに合わせて敷き詰めていきます。
コンパネと部屋のサイズは必ずしも一致しないので、合わない部分はコンパネを切ってパズルのように敷き詰めていきます。
とっても簡単に、あのキチャなかった昭和な板間がコンパネだけで美しくなりました♪
この上に後日クッションフロアを貼り付けて完了です。
クッションフロアは、先日仕上げた１７号の残り物を使って無駄な出費を浮かせます。
続いて１階へ。
ここにはキッチンの排水溝や洗面台の排水溝があるので、部屋より手間がかかります。
まず排水溝の場所を計測し、コンパネに穴を開けなければなりません。
ホールソーを家に置いてきてしまったので、丸く開けずに四角でやりきります。
木屑が飛び散ります。
でも木の匂いが立ち込めていい香りです。
ピッタリはまりました♪
四角でも問題なさそうですね(;^_^A
続いて陥没寸前の洗面所です。
自宅物置に、どこかの物件で使った残り物の端材があったので洗面台の排水溝部分は家で穴を開けてから物件へ持って行きました。
使える物は何でも使え、ほととぎす。
板の色は新品のコンパネと違いますが、クッションフロアを敷くので問題ないですね。
コダテ夫の見事な計測のおかげで、こちらもピッタリはまりました♪
もはや気分はテトリスです。
残りの板間にコンパネを合わせて敷きます。
水で腐っていた床も隠れましたね。
狭苦しい脱衣所も無事コンパネを敷き詰めることができました。
以上、ここまでにかかった費用。
コンパネ1,408円（税込み） ✖ 12枚 = 16,896円
コンパネビス （17号の残り物） = 約1,000円
コダテ夫労力 0円
コダテ妻声援 0円
以前、別の物件でも床の補強が必要だったので、馴染みのリフォーム屋さんに見積りをしていただいたことがあるのですが
工賃は日当 18,000円／人 でした。
そこへ材料費が加算されます。
この材料費も、ＤＩＹの友・コーナンＰＲＯで販売されている値段に少し上乗せされて計算されてます。
コダテ家も、潤沢な資金さえあれば大盤振る舞いで業者さんにお願いしたいです💦
でもいくら築古戸建にリフォーム代をかけても、築古に入居してくださる方々は出せる家賃もそれなりなのです。
家賃にウン十万も出せる方々は、こんな築古ではなく、美しく素晴らしい賃貸へお住まいになられるのです。決してゆるふわフローリングなんて味わうことは無いのです。
コダテ妻も、こんな築古戸建を見ているとついついココも直したい、アソコも新品にしたい となってくるのですが、そこは原点に立ち返ります。
自宅をＤＩＹするのと同じ目線で挑んではダメです。
賃貸業も投資です。コダテ家の無い金をかき集めての投資です。
コダテ家の戸建投資の考えは。安く仕入れたボロちゃんたちがいかに稼いでくれるかという利回りを大事にしてます。
なぜならコダテ家所有のボロたちには、立派なアパートやマンションと違い、資産性もへったくれもないからです。
この利回りをいかに高くするかは、物件をお安く買わせていただくことと、再生にかかる経費の削減しかないのですよね😿
こうして まだ見ぬサラリーマンリタイアという夢のゴールに向かって、ほんとにチビチビ進んでます🐢
【築古戸建にありがち】ゆるふわフローリングの修繕（前編）
ゆるふわなんて、ぬいぐるみぐらいでいい。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
１６号戸建、前所有者さんのケアが疎かすぎてあらゆる箇所がズタボロなのですが、
今回修繕するのは 経年でゆるふわになったフローリング（というか、昭和な板間）です。
まず２階の洋室。内覧時に撮影したものです。電気がないので暗闇です。
残置物撤去の際、このベッドや婚礼タンスは階段が狭すぎて下ろすことができず、
全て室内でぶっ壊し、木屑状態で排出しました。
残置物撤去後の写真です。
写真ではわかりにくいですが、じゅうたんにホコリがメガ盛りです。
売り主さんは数年前まで住んでおられたのですが、このじゅうたんの上で生活していたのかと思うと眩暈がします🤢
この部屋へ一歩足を踏み入れるだけで脳幹にまで伝わるふわとろ触感。
ひょっとして、この黄色かネズミ色かわからないホコリの布 絨毯が
「ゆるふわ効果」を生み出しているのかな？（んなわけない）
ハウスダストアレルギーなコダテ妻はもはや限界です。🤧
コダテ夫が気合いでホコリカーペットを撤去してくれました。
残念ながら絨毯ではなく、床自体に問題がありました。
こんなゆるふわな床に いくらクッションフロアを敷いてもダメですね。
こいつは補強しなければなりません。
そして一階の台所。
キッチン台を撤去した後です。
このクッションフロアの柄も昭和物件の多くで目にします(;^_^A
当時は流行っていたのでしょうね。
そして一番の問題が浴室前の脱衣所です。
風呂上りに足を置く場所なので仕方ないとはいえ、、、
もはや床の陥没５秒前（広末涼子さん「majiでkoiする５秒前」）
これはゆるふわを通り越して、腐食ですね😵
次回、このゆるふわフローリング達にコダテ夫が立ち向かいます💪
【赤裸々公開】事故物件が驚異の利回りを叩き出す（後編）
便りが無いのは良い便り。
そう信じたい。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
入居者さんは１５日に東京から新幹線でお越しになり、
荷物は１６日に届くという形でお引越しをすまされた１７号物件。
１６日は関西地方あいにくの天気で、雨の中での荷入れとなった入居者さんを案じてました。
コダテ家は自主管理大家なのでとにかく引っ越し日から数日間はとっても緊張します。
なにかしらの不具合が見つかると、魔の電話が鳴るからです。
しかも今回の入居者さんは初めて関西で生活するという、小さいお子さんを連れたシングルマザーさんです。今まで都会暮らしだったので恐らく車もまだ無いのでは。
こちらは車が無ければ生きていけない田舎県。
徒歩でスーパーに行くなんて、行きで息切れ、帰りは半泣き。
都会と違い、ただ買い物して生きていくだけでも車がなければ厳しい場所なのに大丈夫かいな。親心に似た心配が沸き上がりますが幸いまだ電話は鳴りません。
２度書きますが、便りがないのは良い便り。
このまま順調に関西生活を始めてくださればと願うばかりです。
さて、前回の続きです。
薄っぺらい表面利回りは７５％という数値ですが
７０万で仕入れた１７号戸建の実態がこちら。
| １７号戸建 仕上がり総費用 | |
| 物件価格 | 700,000 |
| 仲介手数料 | 38,500 |
| 司法書士費用 | 160,500 |
| 洋室化 木材 | 30,102 |
| クロス | 45,980 |
| アンテナ工事 | 60,000 |
| 畳表替え | 46,200 |
| クッションフロア | 27,132 |
| 砕石 | 2,500 |
| 洗面台 | 26,400 |
| 波板 | 7,150 |
| シングルレバー | 5,918 |
| 敷居すべりテープ | 547 |
| 合計 | 1,150,929 |
| 年間支出 | |
| 固定資産税 | 40,790 |
| 火災保険料 | 24,000 |
年間家賃528,000－固定資産税40,790－火災保険料24000＝463,210
463,210÷1,150,929=0.40.....
利回り４０％
ただ、忘れたころにやってくる魔の不動産取得税や
コダテ家から物件までの往復高速代、ガソリン代など細々したものまで含めると
もう少し利回りは下がりますがそれでも３年ほどで元が取れそうです。
そして使ったコダテ夫婦の労力 ０円。
戸建投資は本当に地道で時間のかかる手法です。
儲けにガツンとパンチを利かすには やっぱり１棟マンションやアパートが欲しいです💦
でも今の弱小コダテ大家にはこれが精一杯。
コツコツ ちびちび やっていくしかなさそうです😿
【時間の有効活用】換気扇洗浄と網戸張替
田舎のほのぼの風景に、しばし呆けてしまいます。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
家は汚い１６号戸建ですが、田舎ならでは。
窓からの眺めがとってもほのぼのしてますよ。
暑すぎず、寒すぎず、ＤＩＹリフォームに適した気候の５月。
１６号は眺めが良いこと（だけ）が取り柄だな、などと言いながら
エセリッチ大家の中年夫婦は相変わらずカップ麺持参でＤＩＹしております。
さて本題ですが、コダテ夫婦はとにかく僻地に住んでいるが故に、物件の所在地へは週末しかリフォームに行けないので、平日の夜を有意義に使うために自宅へ持って帰れるものは何でも持ち帰ります🚙
襖や障子は毎回持って帰ってます。
今回は換気扇と網戸です。
ご覧ください、この換気扇の汚さ。
１６号に限ったことではないのですが、換気扇はどの古戸建てももれなく鬼のように汚いです。
これをみると、洗浄するより新品を据え付けたくなりますね。
安いものですよ、こんな昔ながらの換気扇なんて。
でもコダテ夫はそうはさせてくれません。👹
そのかわり、自分で洗ってくれるのでコダテ妻は黙って従います（笑）
このヨゴレと格闘してくれる２大アイテムがこちら。
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マジックリンは本当に優秀で、花王株でも購入したいくらいですが
貧乏なコダテ家にはマジックリンの購入だけで精一杯です。
随分落ちてきましたね。
そして最終的にはこの有様。
うすら汚いですが、支障ない程度まで蘇りましたね✨
コダテ夫、頑張ってくれました。
次は網戸です。
網戸張替をプロにまかすと、平均価格は１５００円～。
１Ｒマンションならいざ知らず、一軒家となると網戸の数も馬鹿になりません。
加えて、どの古戸建ての網戸も弛んでいたり、ボロボロになっていたりで
網戸の体をなしていない状態がほとんど。
それをプロに任せていたら資金の少ないコダテ家には痛手です💦
網戸張替は面倒くさいけど、（これに限らず全てのＤＩＹは面倒くさい）
自分でできます。
用意するもの
- 価格: 178 円
- 楽天で詳細を見る
あとはちょっとした作業スペースがあれば大丈夫(^▽^)/
コダテ家は田舎住まいなので敷地だけは無駄に広いです。
それだけが唯一の取り柄ですね。
１６号は〆て６枚の網戸を張り替えました。
@￥1,500×6枚=￥9,000
くらいでしょうか？
たとえ一万円にも満たない程度の出費でも、かつやのカツどん（梅）しか頼めない貧乏大家には。抑えるのに越したことはないですよね。
【再来】事故物件が驚異の利回りを叩き出す（前編）
天気予報では近畿地方、今夜から明日にかけて大雨とのことですが
アメニモマケズＤＩＹ
エセリッチ大家のコダテ妻です。
弱小ながら、所有物件の中で高利回り第一位となった初代事故物件１４号戸建に引き続き
弱小ボロ戸建大家のコダテ家に嬉しいニュースが✨
事故物件１７号に入居希望の方がいらっしゃるという連絡を受けていた日から約１週間。
本来なら、
- ボロ戸建の購入
- リフォーム作業
- リフォーム完成
- 客付け業者さんに賃貸募集をお願いする
- 客付け業者さんがｓｕｕｍｏ等に掲載してくれる
- 希望者現る
- 内覧
- 合否
という順序が入居までの流れなのですが、今回は
- ボロ戸建の購入
- リフォーム作業開始
- 客付け業者さんに連絡
という、リフォーム中の時点で客付け業者さんにボロを購入したことを伝えておきました。もちろんまだsuumoなどにも出ていません。
そこへ舞い込んできたのが早速の入居希望者の存在✨
しかも希望者さんは関東にお住まいで、コロナのこともあり内覧には来れないという難しい状況下にもかかわらず、数ある田舎のボロ戸建群の中からコダテ家の物件を斡旋していただいたのです。
心理的瑕疵物件なんて気にしない、という人の方が少ないだろうに、薦めにくいボロを提案していただいただけでも嬉しい限りなのに😿
１７号購入後からずっと悩んでいたのが家賃設定です。
相場の１万ダウンくらいで入居付けになるだろうと見越して、コダテ家が想定していたのは
４０，０００円💰
スペックは延べ床９６㎡／５Ｋ 軽自動車１台駐車可。
築４０年越えの事故物件とはいえ、
都会では考えられない家賃ですよ💦
ただ事故物件の理由が理由なだけあって、
４万でもだめだったら、もっと下げないといけないな。。と覚悟してました。
それなのに！
それなのに！！
それなのに！！！
客付け業者さん、コダテ家に何の相談もなく、勝手に見事な値付けをしてくれたのですよ✨✨
なんと
４４，０００円✨✨🤑
良くて４０，０００円、と思っていたのに
４，０００円も高く案内してくれるなんて✨✨
しかもコダテ家、敷金なんて過去に１件しか設定したことがなかったのに
１か月分預かってくださりました。それだけでも驚いていたのに
何よりすごいのが礼金ですよ！
常に敷金礼金ゼロゼロ物件で募集している超・弱気なコダテ家なのに
この営業マンさん、
礼金３カ月
もらってくれたのですΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！
我がコダテ家にこんなことがあってよいのか！
礼金なんて、超人気エリアでオサレな都会のキラキラ物件でなければいただけないシロモノ！（と思っているとっても弱気な弱小大家）
いや、待て待て。
世の中の富豪大家さんたちはもっと稼いでいらっしゃるのだから
これくらい大したことないさ。それをたかが４４，０００円の家賃ごときで舞い上がるなんて貧乏の極み。恥を知れ。
などとイロんな感情が入り乱れながらもついつい電卓をはじいちゃいますよ（笑）
７０万でＧＥＴした１７号が、１年で５２８，０００円の家賃収入です。
それだけで超単純に計算したら
利回り７５％
いくらなんでも怖すぎるわ💨 こんな表面利回り！
何事も大事なのは薄っぺらい表面的な数字ではなく実質利回りです💪
次回 １７号の総仕上がり費用とともに
実質利回りを心落ち着かせて計算してみようと思います😑
【家賃交渉】１６号内覧者からの返事
安く借りたい
高く貸したい
両者の欲求に折り合いを付ける難しさ。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
こちらの内覧者さんからお返事が届きました。
結果、
否。
まぁ、45,000円の家賃に対して40,000円という値下げを希望してくる時点で
大家側としては心象が良くないですよね(;^_^A
いくらなんでも5,000円って。大幅値下げを要求しすぎやろ💦
そのシングルマザーさん、結局 他のエリアで36,000円の平屋へ決められたとのこと。
お安いところが見つかって良かったですね！
さて、人間、悲しいもので 去って行かれると追いたくなるもの（笑）
40,000円でもＯＫしておいたら良かったのかも・・と弱気になります💦
リフォーム後、魔の空室の日々が続くと結局は40,000円で募集してそうなコダテ夫婦ですが、とりあえずもう少しネバってみても良いかもですよね。
この週末も頑張ってＤＩＹしに行きます💨
１６号にまたまた内覧の連絡が
捨てる神あれば拾う神あり。
こうも続けて内覧が入るなんて✨
もう１６号をゴキハウスというのは止めておこうかしら。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
つい先日、半年の仮住まいでさえ我慢できないと判断された１６号戸建。
そんな可哀そうな１６号ですが捨てたもんじゃないですね。
今回の内覧者さんはシングルマザーさん。
中学生の男のお子さんがいらっしゃいます。
現在アパートへお住まいとのことですが、何かあると隣人から壁を叩かれるらしく
よくある隣人トラブルに発展する前に戸建へ引っ越したいとのこと。
汚い１６号なのに、気に入ってくれた模様😲
ただ、出してきた希望条件がちょっとのめない内容でした。
現在の家賃が４万なので、１６号も４万で賃貸してくれないか？というじゃないですか💦
いくらゴキハウスといえ、いくらホコリハウスといえ、まだリフォームすらできていない段階でそれは安すぎる～～😟
しかも敷礼ゼロゼロという好条件なのに(;^_^A
「最低でも４２０００円でお願いします」
と、客付け業者さんへ返事をしました。
42,000円だと年間収入が５０万になります。
40,000円だと４８万。
わずか２万の差ですが５０万あるのと無いのでは気持ちが違いますよ。
さてどうなることやら。
まぁ、あまりにも空室期間が続いたら弱気になって「４万で・・」とこちらから値下げするかも知れませんが 今の今、そこまで値下げする必要はありませんよね。
全くリフォームできていない１６号に内覧の連絡が
「戸建は年中需要がありますよ」
という賃貸業者の言葉だけを信じてリフォームに邁進してます。
エセリッチ大家のコダテ妻です。
やっと室内のリフォームが始まったばかりの１６号ゴキハウスに内覧の連絡が入りました！
１６号はコダテ家の未開の地。
賃貸需要がどれほどあるのか不安だったのですが、早速の吉報に心躍ります♪
ただ、まだまだほんとに汚いです💦
こんなに汚い室内なのに大丈夫かいな？という心配をヨソに客付け業者さんはお客さんを案内してくれました。
６０代夫婦とその息子夫婦＋お子さん１名＋犬１匹。
戸建の強みでペット可ですし、家族構成は問題ないのですが、問題は引っ越し理由。
自宅を壊して、建て替えをするので、半年間だけ仮住まいで住みたいとのこと。
こんな案件は初めてです。
現在45,000円で募集しているのですが、そこを50,000円に、
かつ敷礼ゼロゼロのところを礼金２カ月。
これでよければどうぞ、と条件を提示しました。
すると初めに見に来たジイさんバアさんは「借ります！」と言ってくれました。
ただ若夫婦の意見も聞かないといけないということなので翌日３０代夫婦が内覧に。
この時点でコダテ妻は嫌な予感がしてました。６０代夫婦にとってはわずか半年の我慢でも、３０代で しかも新築を建てようとしている人は いいほど美しいモデルルームや住宅展示場で目が肥えてきてますよ。
そこへ目の前に飛び込んできたのが１６号のボロ汚さ（爆）
案の定、
却下
されました（笑）
わずか半年でも我慢できないと判断された哀れな１６号🏠
今に見ておれ！この１６号が１か月後にどれほど美しく仕上がるかを！😜
【和室の洋室化】親子三世代のＤＩＹ作業
何かの病気を発症しそうなほどクソ汚い１６号に気合いＯＮＬＹで挑む
エセリッチ大家のコダテ妻です。
先日やっと仕上がった７０万戸建の心理的瑕疵物件１７号ですが
間髪入れずに次は１６号のリフォームです。
１６、１７と同日に決済したのですが、立地的にも家の広さ的にも１７号が勝っていたので１６号はこの２つの手入れだけをしたまま後回しになっていました。
１６号は「土地（上物あり）」で売りにでていた物件でした。
少しでも安い物を見つけるために、コダテ家は「土地」からの検索も怠りません💪
ただこの１６号、土地と上物、ゴキブリ死骸の３点セット💀
コダテ家の購入する古物件に美しい家などほぼ無いのですが、１６号の汚さは群を抜いて堂々１位を獲得できるほど・・
３年くらいは空き家だったのでしょうけど、Gのみならず常軌を逸したホコリハウスです。全く掃除をされていなかった様子です。
こんな家、手を付けたくない、できることならプロに丸投げしたい。
そんなコダテ妻の願いは全くもって聞いてもらえず、粛々とＤＩＹリフォームの開始です。
３ＤＫのうち和室が１階と２階に２室あるのですが、２階の和室を洋室へ替えることにしました。
今回は心強い助っ人、コダテ翁と休校中のコダテ次男も出動です。
まさに三世代フル稼働ＤＩＹ。
まずは畳みを搬出します。
畳をはがすのも、手慣れた中２男子。
ここからが勝負です。
狭い階段を下ろさねばなりません💦
狭い階段をなんとか下ろしきったら、待ち構えてくれているコダテ翁へバトンタッチです。
コダテ妻は声援を送るだけですが
３世代の力を合わせてとっても重たい畳を６枚、撤去することができました。
